Appartement kopen

Introductie

Bij de overdracht van een appartement maken wij een akte van levering op. Wij zullen daarbij een uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar eventuele verplichtingen die aan de eigendom zijn verbonden. Verder zien wij erop toe, dat zowel de verkoper als de koper voldoen aan de verplichtingen van de koopovereenkomst. Door onze tussenkomst wordt er tevens voor gezorgd dat de verkoper het verkochte volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag, tijdig levert, en dat de koper de koopsom op tijd bij hem stort.

Gebruikelijke werkzaamheden

Wij onderzoeken in de eigendomsakte van de verkoper hoe en wanneer deze de eigendom heeft verkregen.
Wij controleren bij het kadaster of het verkochte onder de juiste naam staat ingeschreven, en wel:
- vóór het opmaken van de koopovereenkomst, of meteen na ontvangst van de door de partijenondertekende koopovereenkomst, en
- vlak voor het ondertekenen van de leveringsakte.
Desgewenst maken wij de koopovereenkomst op.
Wij onderzoeken de huwelijkssituatie (of het geregistreerde partnerschap). Was de verkoper gehuwd op het moment dat hij de eigendom van het verkochte verkreeg, en is hij dat nog steeds?
Wij controleren bij het kadaster driemaal op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op het verkochte. Namelijk: rond het moment van de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de leveringsakte, en direct na de inschrijving van de leveringsakte in het kadaster.
Wij doen onderzoek naar eventuele uit het kadaster blijkende belemmeringen (denk aan de Wet voorkeursrecht gemeenten, Belemmeringenwet privaatrecht, en dergelijke).
Wij verrichten onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (''kettingbedingen'' of gemeentelijke voorschriften), en hij neemt de geldende bepalingen in de leveringsakte op.
Wij overleggen zonodig met de koper op welke naam/namen het verkochte gesteld moet worden (bijvoorbeeld in verband met eventuele huwelijkse voorwaarden en/of, toekomstige, samenwoning).
Wij vragen de splitsingsakte op om te kijken of hij daar nog onverwachte zaken of bijzonderheden in tegenkomt.
Wij controleren desgevraagd of de splitsingstekening correct is met betrekking tot het verkochte.
Wij vragen, indien nodig, toestemming aan de vereniging van eigenaren voor de ingebruikname van de woning.
Wij vragen de te verrekenen service- en exploitatiekosten op bij de administrateur (bestuurder) van de vereniging van eigenaren.
Wij vragen de garantie van de verkoper, dat de vereniging van eigenaren niet onlangs beslissingen heeft genomen over zware financiële verplichtingen.
Bij erfpacht informeren wij bij de gemeente naar de hoogte van de erfpachtscanon en naar eventuele achterstanden in de betaling hiervan.
De akte van levering wordt door ons opgemaakt; wij versturen vooraf het ontwerp van de akte aan de verkoper, de koper en ieders makelaar.
Wij houden toezicht op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of de afgifte van een bankgarantie.
Wij spreken met de partijen (en hun makelaars) af op welk tijdstip de leveringsakte kan worden getekend.
Zodra wij beschikken over de juiste gegevens, sturen wij een nota van afrekening aan de verkoper en koper. Op deze afrekening staat ten minste vermeld: de koopsom, de verrekening van zakelijke lasten (eigenarengedeelte onroerendezaakbelasting en waterschapslasten), een opgave overdrachtsbelasting (6% over de koopsom) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de afrekening genoemd. Indien u daarmee instemt, sturen wij ook een kopie van de afrekening aan uw makelaar. De te betalen bedragen dienen tijdig op onze derdenrekening te zijn gestort, zodat onze bank de ontvangst ervan kan bevestigen voordat de akte van levering wordt ondertekend.
Het ontvangen bedrag maken wij over aan de gerechtigden (verkoper, hypotheekbank, makelaar) zodra het onderzoek bij het kadaster heeft uitgewezen, dat de stukken daar zijn ontvangen en zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan.
Wij geven een toelichting voordat de akte wordt ondertekend en lezen de tekst gedeeltelijk voor. Daarna wordt de akten door partijen en ons ondertekend. Wij zorgen ervoor, dat een afschrift van de akte wordt ingeschreven in de openbare registers van het kadaster.
Op de dag na de inschrijving controleren wij bij het kadaster of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd (zogeheten ''narecherche''). Daarna wordt het geld uitbetaald.
Wij sturen de koper het afschrift van de akte (het ''eigendomsbewijs'') toe, dat door het kadaster is voorzien van een inschrijvingsstempel.

Voor wiens rekening?

De wet geeft aan, dat de kosten als regel voor rekening van de koper komen (''kosten koper''). In het verlengde daarvan heeft de koper ook de keuze van de notaris. Partijen kunnen echter ook afspreken dat de verkoper de notariële kosten voor zijn rekening neemt. Meestal betaalt de verkoper dan ook de verschuldigde overdrachtsbelasting (''kosten verkoper'' of ''vrij op naam'').

Extra werkzaamheden

Naast onze bovengenoemde gebruikelijke taken kan het nodig zijn dat er extra werkzaamheden worden verricht. Dat leidt tot extra kosten. U zult dan moeten afspreken wie die kosten draagt. Komen de extra werkzaamheden voort uit omstandigheden die uitsluitend betrekking hebben op de verkoper, dan worden de kosten bij de verkoper in rekening gebracht. Dit is bijvoorbeeld het geval als:

een verklaring van erfrecht moet worden opgemaakt (een onroerende zaak behoort tot een nalatenschap);
een volmacht nodig is (of een akte van verdeling ingeval van echtscheiding);
nader onderzoek moet worden uitgevoerd in verband met een faillissement van de verkoper;
toestemming van de kantonrechter vereist is als onder de verkoper(s) een minderjarige (mede-)eigenaar is van het verkochte;
aan een beslaglegger/hypotheekhouder moet worden verzocht om volmacht te geven voor het doorhalen van een hypotheek of beslag.

Hypotheekakte

Voor de financiering van de koopsom zal meestal een hypotheekakte nodig zijn. De koper (hypotheekgever) is dan geldlener van de bank en geeft aan de bank zekerheid. De bank (hypotheeknemer of -houder) is de geldverstrekker of financier.
Het werk dat wij aan het opstellen van de hypotheekakte besteden, komt voor rekening van de hypotheekgever. In dit kader zijn de volgende notariële werkzaamheden gebruikelijk:

Wij vragen de hypotheekinstructie op van de bank, en nemen hierover vervolgens contact op met de bank en de cliënt.
Wij maken de hypotheekakte op, gebaseerd op de gegevens die ook voor de akte van levering zijn verzameld.
Wij sturen een ontwerp van de akte aan de koper (en eventueel ook aan de hypotheekadviseur).
Ook voorzien wij de hypotheekadviseur en de financier desgewenst van een kopie van de nota van afrekening.
Wij laten een afschrift van de akte inschrijven in de registers van het Kadaster en de openbare registers.
Wij sturen het afschrift van de akte toe aan de cliënt en aan de financier.