Huis kopen

Introductie

Bij de overdracht van uw woning maken wij een akte van levering op. Wij doen daarbij een uitgebreid onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar eventuele verplichtingen die aan de eigendom zijn verbonden. Wij zien erop toe, dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de verplichtingen van de koopovereenkomst. Door onze bemiddeling wordt er tevens voor gezorgd dat de verkoper het verkochte volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag, tijdig levert en dat de koper de koopsom op tijd bij op onze derdenrekening stort.

Gebruikelijke werkzaamheden

In dit kader kunt u van ons kantoor onder meer de volgende werkzaamheden verwachten:

Wij onderzoeken in de eigendomsakte van de verkoper en in de openbare registers hoe en wanneer deze de eigendom heeft verkregen.
Wij doen eventueel verder onderzoek bij het kadaster als de eigendomsakte niet meer aanwezig is of niet de huidige situatie weergeeft.
Wij controleren bij het kadaster of het verkochte onder de juiste naam staat ingeschreven, en wel:
- voor het opmaken van de koopovereenkomst (in het geval dat wij de koopovereenkomst opmaken), of meteen na ontvangst van de door de partijen ondertekende koopovereenkomst,
- vlak voor het ondertekenen van de leveringsakte.
Desgewenst maken wij de koopovereenkomst op, in het bijzijn van de verkoper, koper en eventuele makelaar(s), nadat de voorwaarden zijn besproken.
Wij controleren de persoonsgegevens van verkoper en koper aan de hand van geldige identiteitsbewijzen (paspoort of rijbewijs of Europese identiteitskaart).
Wij onderzoeken de huwelijkssituatie (of het geregistreerde partnerschap). Was de verkoper gehuwd op het moment dat hij de eigendom van het verkochte verkreeg, en is hij dat nog steeds?
Indien nodig, onderzoeken wij de omstandigheden van de verkoper in andere registers (zoals het faillissementsregister, het curatele-, bewinds-, of gezagsregister, het huwelijksgoederenregister of handelsregister).
Wij controleren bij het kadaster driemaal op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op het verkochte. Namelijk: rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de leveringsakte, en direct na de inschrijving van de leveringsakte in het kadaster; dit noemt men de eerste-, her- en narecherche.
Wij doen onderzoek naar eventuele uit het kadaster blijkende belemmeringen (denk aan de Wet voorkeursrecht gemeenten, Belemmeringenwet privaatrecht, en dergelijke).
Wij verkrijgen zonodig de toestemming van een echtgenoot, gemeente (bij erfpacht) of vereniging van eigenaren (bij appartementsrecht).
Wij gaan na of er sprake is van een monument, of dat het verkochte in een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt.
Wij doen onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (''kettingbedingen'' of gemeentelijke voorschriften), en wij nemen de geldende bepalingen in de leveringsakte op.
Wij overleggen zonodig met de koper op welke naam/namen het verkochte gesteld moet worden (bijvoorbeeld in verband met eventuele huwelijkse voorwaarden en/of, toekomstige, samenwoning).
De akte van levering wordt door ons opgemaakt. Wij sturen vooraf het ontwerp van de akte aan de verkoper, de koper en ieders makelaar.
Over de gevolgen van de overdracht geven wij duidelijke voorlichting.
Wij houden toezicht op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of de afgifte van een bankgarantie. Indien een waarborgsom wordt gestort en deze langere tijd onder onze hoede zal blijven, wordt dit geld op een deposito-rekening geplaatst en zal de hierover ontvangen rente aan de koper worden vergoed.
Wij spreken met de partijen (en hun makelaars) af op welk tijdstip de leveringsakte kan worden getekend.
Zodra wij beschikken over de juiste gegevens, sturen wij een nota van afrekening aan de verkoper en koper. Op deze afrekening staat vermeld: de koopsom, de verrekening van zakelijke lasten (eigenarengedeelte onroerendezaakbelasting en waterschapslasten), een opgave overdrachtsbelasting (6% over de koopsom) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de afrekening genoemd. Indien u daarmee instemt, sturen wij ook een kopie van de afrekening aan uw makelaar. De te betalen bedragen dienen zodanig op onze derdenrekening te zijn gestort, dat onze bank de ontvangst ervan kan bevestigen voordat de akte van levering wordt ondertekend. Het te ontvangen bedrag wordt overgemaakt zodra het onderzoek bij het kadaster heeft uitgewezen dat de stukken daar zijn ontvangen en zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan (zoals beslag).
Wij controleren dat de volledige koopsom (inclusief hypotheeksom) tijdig op onze derdenrekening is gestort.
Wij maken een onderhandse akte van volmacht op, indien u niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn.
Wij geven een toelichting voordat de akte wordt ondertekend en lezen de tekst gedeeltelijk voor. Daarna kunnen de partijen en wijzelf de akte tekenen. Ook zorgen wij ervoor, dat een afschrift van de akte wordt ingeschreven in de openbare registers van het kadaster.
Na de inschrijving controleren wij bij het kadaster of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd (zogeheten ''narecherche''). Daarna wordt het geld uitbetaald.
Wij sturen aan de koper het afschrift van de akte (het ''eigendomsbewijs'') toe, dat door het kadaster is voorzien van een inschrijvingsstempel.

Voor wiens rekening?

De wet geeft aan dat de kosten als regel voor rekening van de koper komen (''kosten koper''). In het verlengde daarvan heeft de koper tevens de keuze van de notaris. Partijen kunnen echter ook afspreken dat de verkoper de notariële kosten voor zijn rekening neemt. Meestal betaalt de verkoper dan ook de verschuldigde overdrachtsbelasting (''kosten verkoper'' of ''vrij op naam'').

Extra werkzaamheden

Naast onze bovengenoemde (gebruikelijke) taken, kan het nodig zijn dat er extra werkzaamheden worden verricht, hetgeen leidt tot extra kosten. U zult dan moeten afspreken wie die kosten draagt. Komen de extra werkzaamheden voort uit omstandigheden die uitsluitend betrekking hebben op de verkoper, dan worden de kosten bij de verkoper in rekening gebracht. Dit is bijvoorbeeld het geval indien:

een verklaring van erfrecht moet worden opgemaakt (een onroerende zaak valt in een nalatenschap);
een akte van verdeling in geval van echtscheiding moet worden opgesteld;
nader onderzoek moet worden uitgevoerd in verband met een faillissement van de verkoper;
toestemming van de kantonrechter is vereist (als onder de verkoper(s) een minderjarige recht heeft op de onroerende zaak);
aan een beslaglegger/hypotheekhouder moet worden verzocht om volmacht te geven voor het doorhalen van een hypotheek of beslag.

Daarnaast kunnen er ook extra werkzaamheden voorkomen, die uitsluitend betrekking hebben op de koper. In dat geval adviseren wij bijvoorbeeld over specifieke overeenkomsten tussen kopers, zoals een samenlevingsovereenkomst, een testament, verblijvingsbeding, en dergelijke.

Hypotheekakte

Wanneer u als koper (een deel van) de koopsom alleen kunt betalen door bij een financier een hypothecaire lening te sluiten, dan zal een hypotheekakte nodig zijn. De koper (hypotheekgever) is dan geldlener van de bank en geeft aan de bank zekerheid. De bank (hypotheeknemer of -houder) is de geldverstrekker of financier. De tijd die wij besteden aan het opstellen van de hypotheekakte komt voor rekening van de koper/hypotheekgever. In dit kader zijn de volgende notariële werkzaamheden gebruikelijk:

Wij vragen de hypotheekinstructie op van de bank, bestuderen deze en nemen hierover vervolgens contact op met de bank en de client.
Wij maken de hypotheekakte op, gebaseerd op de gegevens die ook voor de akte van levering zijn verzameld.
Wij sturen een ontwerp van de akte aan de koper (en eventueel ook aan de hypotheekadviseur en soms aan de bank).
Ook voorzien wij de hypotheekadviseur en de financier (bank) desgewenst van een kopie van de nota van afrekening.
Wij passeren de akte, waarbij wij een toelichting geven op de inhoud ervan.
Wij laten een afschrift van de akte inschrijven in de registers van het Kadaster en de openbare registers.
Wij sturen het afschrift van de akte toe aan de client en aan de financier.

Voor deze werkzaamheden worden eveneens kosten in rekening gebracht. Mocht u zelf niet bij de akte aanwezig kunnen zijn, dan is een notariële volmacht nodig om de akte door een gevolmachtigde te laten ondertekenen. Het notarieel honorarium en de kadaster-kosten komen doorgaans, naast de afsluitprovisie voor de financier, voor rekening van de koper.