Nieuwsbrief Mei 2011
Geachte lezers,
Pasen en Koninginnedag in Limburg onder geweldige meteorologische omstandigheden! Je zou bepaalde zaken al gauw naar de achtergrond verplaatsen.
Daarom toch maar een nieuwsbrief, want de wereld draait gewoon door.
Met actuele plaatjes.
Notariskantoor Moonen.
Nieuwe registers in aantocht
Registers vervullen binnen onze rechtsorde een belangrijke rol, want zij zorgen voor informatie, transparantie en derdenwerking, d.w.z. je kunt tegen iemand zeggen: je had het kunnen weten!
Registers in Nederland worden steeds professioneler aangepakt en een aantal elementaire registers zijn aan elkaar gekoppeld als "basisregisters", gevolg: een wijziging in het ene basisregister wordt ook doorgevoerd in alle andere (kadaster, handelsregister, gemeentelijke basis-administratie).
Er zijn ook discussies zoals over de lastendruk die het actualiseren van registers steeds met zich meebrengt en de privacy die in het gedrang kan komen.
Bovendien doemen er vragen op als: Wat als een register niet actueel is? Wie is daar dan voor verantwoordelijk c.q. aansprakelijk? Is er dan derdenbescherming (m.a.w. mocht je afgaan op de onjuiste informatie) en wat zijn de verdere consequenties, zoals bewijskracht en persoonlijke aansprakelijkheid?
Ook kan er schade voortvloeien uit verkeerde informatie of verwerking, en wat dan?
Voor ieder register is er dus een goede verantwoording en juridische basis nodig en er dient goede uitvoering plaats te vinden op het gebied van toegankelijkheid, mutatie en actualisatie.
Nut, belang en praktische aanpak hangen nauw samen.
De vraag is ook: Hoe lang moet bepaalde informatie beschikbaar blijven ?
Zo is er nu ook sprake van een register voor veroordeelden voor bepaalde strafbare feiten (denk aan pedoseksuelen), dwangverpleegden, of voor wapenvergunninghouders.
Altijd dient alles zorgvuldig afgewogen te worden.
Iedereen dient zich goed te realiseren dat er inmiddels veel informatie in registers beschikbaar is.
Voor notarissen is de plicht om bij het uitvoeren van opdrachten een aantal registers te raadplegen in de loop der tijd sterk toegenomen. Registeronderzoek is een vaak voor cliënten onbekend deel van de met een opdracht gepaard gaande werkzaamheden.
Er zijn recent nog een aantal andere registers waarvan sprake is dat zij er op den duur zullen komen. Zo heeft de Koninklijke Notari‰le Beroepsorganisatie, die ook al het Centraal testamenten Register beheert, initiatieven ontwikkeld om op korte termijn (begin mei) te starten met een Levenstestamentenregister. Daarin kan worden geregistreerd c.q. nagekeken worden of iemand via een notaris een levenswilsbeschikking heeft gemaakt.
De vraag is dan meteen: Wie kan wanneer en hoe informatie uit dat register krijgen?
In het notariaat en de politiek is ook enige discussie over een algemeen openbaar register met informatie over notarissen, zoals: Wie is wanneer bevoegd welke notaris te vervangen, wie is houder van bepaalde documenten van vroegere notarissen, aan wie is welke tuchtrechtelijke maatregel opgelegd (denk aan: tijdelijke onbevoegdheid door schorsing), wie heeft welke specialistische opleiding (bijv. op gebied van scheiding, estate-planning) met goed gevolg afgelegd, welke nevenfuncties heeft welke notaris?
Daarnaast is in Den Haag ook op de agenda komen te staan: een register waar alle aandeelhouders van aandelen in B.V.ïs en N.V.ïs worden geregistreerd.
De Tweede kamer steunt dit initiatief en er wordt gewerkt aan een wetsvoorstel.
Wellicht dat er op termijn ook een register komt waarin is vermeld wie wanneer welke informatie in welk register kan nazien!
Einde algehele gemeenschap van goederen in zicht
Op 12 april jl. heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel tot aanpassing van de wettelijke gemeenschap van goederen, als zijnde het vermogensregime tussen echtgenoten en geregistreerde partners dat automatisch van toepassing wordt vanaf datum voltrekking als er niet via de notaris huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden zijn gemaakt.
Wij zullen u als ook de ingangsdatum is vastgesteld, de volledige details presenteren.
Enkele aspecten nu reeds:
De nominaliteitsleer wordt vervangen door de beleggingsleer. Kortom: Wie eigen inbreng pleegt krijgt ook de waardeverandering en de vruchten daarvan.
De huwelijksgemeenschap wordt ontbonden op het tijdstip van verzoek tot echtscheiding. Geen rechterlijke goedkeuring meer nodig bij invoering, opheffing of wijziging huwelijksvoorwaarden tijdens huwelijk.
De notaris mag het echtscheidingsverzoek indienen bij huwelijken zonder gemeenschappelijke minderjarige kinderen.
Aanstaande echtparen nu wel dubbel opgelet dus.
Overigens wordt toch nog bekeken of niet alsnog in de wet wordt ingevoegd dat terzake erfenissen en schenkingen de bestuursbevoegdheid toekomt aan de echtgenoot, die de erfenis of schenking verkrijgt. Dit kan ook gevolgen hebben voor (toekomstige) erfenissen en schenkingen die ontvangen zullen worden door personen die reeds eerder met elkaar in algehele gemeenschap van goederen gehuwd zijn.
Wijziging BV-recht nu echt op komst
De vaste commissie voor Justitie van de Eerste Kamer heeft op 22 april jl. het Voorlopig Verslag vastgesteld inzake de Invoeringswet van de wijzigingen omtrent de regels voor oprichting van B.V.ïs.
Vooruitlopend daarop heeft het Ministerie van Veiligheid en Justitie al laten weten dat het huidige preventieve onderzoek (tot verkrijging van de ministeri‰le verklaring van geen bezwaar) per 1 juli a.s. komt te vervallen en wordt vervangen door permanent repressief risicogerelateerd toezicht.
De procedure tot oprichting wordt in elk geval al daardoor aanzienlijk gewijzigd.
De bekende formulieren tot oprichting kunnen vanaf dan in de prullenbak.
Wellicht dat wel de notaris achteraf gevraagd kan worden omtrent details van de oprichting en de daarbij betrokken personen. Misschien ook dat er, op termijn, toch richtlijnen komen die notarissen bij oprichting in acht dienen te nemen.
Ook de invoeringsdatum van de wettelijke regeling omtrent personenvennootschappen (waardoor begrippen als vennootschap onder firma, commanditaire vennootschap en maatschap verdwijnen) wordt binnenkort bepaald.
Kort partnerschap was een schijnhandeling
2 ongehuwde personen waren onder (notari‰le) partnerschapsvoorwaarden voor ‚‚n dag een geregistreerd partnerschap aangegaan en hadden daarmee een beperkte gemeenschap van goederen gecre‰erd met als onderdeel enige onroerende zaken, die daardoor gemeenschappelijk werden.
Daags na de voltrekking werd de scheiding ingezet.
Men veronderstelde dat daardoor verdeling van het onroerend goed zonder heffing van overdrachtsbelasting mogelijk zou worden (scheidingsvrijstelling). De Belastingdienst was het er echter niet mee eens.
Rechtbank Arnhem 24 maart 2011:
Er is sprake van fraus legis (misbruik van de wet). Een notaris die hieraan willens en wetens medewerking verleent, zou tuchtrechtelijk laakbaar en strafbaar handelen.
Een verdeling waarbij de inbrengende partner financieel wordt gecompenseerd, wordt belast met overdrachtsbelasting. Als die compensatie achterwege blijft, is er ook schenkbelasting te heffen.
Belastingdienst concentreert afhandeling erfbelasting
Vanaf 1 april jl. wordt de afwikkeling van de erfbelasting (gefaseerd) gecentraliseerd van 13 regioïs naar 3 locaties te weten Den Bosch, Rotterdam en Zwolle, alwaar thans reeds specialistenteams werkzaam zijn. Men beoogt hiermee verhoging van de kwaliteit van afhandeling. Wij verwachten daarmee ook strakkere regie op beoordeling en toepassing, bijvoorbeeld meer aanvullende vragen om stukken en informatie.
Executieveiling op de schop
Er is een wetsvoorstel ontworpen ter verbetering van de executoriale verkoop van onroerende zaken. Een aantal wijzigingen in de wet hebben tot doel de veilingen transparanter en meer toegankelijk te maken waardoor de opbrengst hoger zal zijn.
In de huidige situatie van gecentraliseerde massa-veilingen (en ook tengevolge van de crisis) zijn de opbrengsten erg laag en worden er grote hoeveelheden geld ingevolge Nationale Hypotheek Garantie geclaimd.
Ten eerste wordt voorgesteld de executoriale veiling via internet mogelijk te maken.
De notaris dient dan het digitale biedingsproces te controleren en te begeleiden.
Uiteindelijk zou het ook nog altijd via de zaal maar dan in combinatie met internet kunnen.
Uiteraard worden er eisen gesteld aan veiligheid, betrouwbaarheid en toegankelijkheid van de digitale veiling.
Aankondiging gaat plaatsvinden via vaste websites.
Verder wordt er wettelijk voorgesteld het risico niet eerder bij de koper te leggen dan de datum van inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing in het kadaster (dus niet meer vanaf datum gunning, maar na betaling).
Er komt ook een regeling dat de kosten van veiling volledig voor rekening van de verkoper komen. Nu zijn vooral potenti‰le particuliere kopers nog bang voor ongewisse omvang van bijkomende kosten.
Er komt ook een verplichting tot het bieden van de mogelijkheid tot bezichtiging en de vaststelling of er zich huurders in het te veilen object bevinden en of zij het pand zullen verlaten en op welke termijn. Onbekende gebruikers kunnen voortaan meteen worden uitgezet.
Op 28 januari jl. is de Ministerraad met het wetsvoorstel akkoord gegaan. Het ligt thans bij de Raad van State voor advies.
Kritiek op volmacht bij verkoop?
Om executieveilingen te ontgaan is er een ruime praktijk van hypotheekhouders ontstaan waarbij de structureel wanbetalende eigenaren een onherroepelijke volmacht of last geven aan hun geldverstrekker om over te gaan tot verkoop van hun woning. De volmacht of last wordt meestal bij notari‰le akte vastgelegd.
De geldverstrekker legt dan vaak een opdracht tot verkoop bij een makelaar neer.
Op deze gang van zaken is kritiek geuit.
De wettelijke procedure met haar waarborgen, die middels de hypotheekakte tussen partijen is overeengekomen, wordt omzeild en de huiseigenaren zijn niet altijd beter af. Zij hebben vaak de indruk dat zij gedwongen worden tot de volmacht / last, terwijl het eigenlijk een keuze is die ze zelf maken. Bij de notaris, die de volmacht / last regelt, blijkt vaak nog van onvrede of slechte voorlichting. Notarissen zijn ge‹nstrueerd toch in elk geval goede wilscontrole toe te passen en alle betrokkenen goed voor te lichten over procedure en gevolgen.
Veel hangt er vervolgens toch af van hoe geldverstrekker en makelaar een en ander concreet invullen, maar daarop bestaat eigenlijk geen controle of toezicht meer.
Ook de mogelijke kopers zijn niet altijd goed op de hoogte van de bijzonderheden en de voor hun mogelijk negatieve aspecten (schade, ontruimingsproblemen, geen verhaal bij gebreken).
De geldsverstrekker is eigenlijk de verkopende partij maar kan niet aan dezelfde verplichtingen als een normale verkoper voldoen c.q. gehouden worden. Kopers zijn zich niet altijd bewust van de desbetreffende bepalingen in de koopovereenkomst.
Wellicht dat hier nog een rol voor de notaris zou zijn weggelegd om in elk geval die overeenkomst op te maken en toe te lichten. Per slot van rekening heeft hij om bepaalde redenen ook bij de gewone executie-verkoop een centrale rol.
Ook een goede aankoopmakelaar kan hierin een belangrijke positieve bijdrage leveren.
De kritiek heeft er in elk geval toe geleid dat tenminste een minimumprijs in de volmacht dient te staan gebaseerd op een serieus taxatierapport.
In een aantal gevallen worden de huiseigenaren echter slecht ge‹nformeerd over de ontwikkelingen en zelfs over de inhoud van een tot stand gebrachte koopovereenkomst. Hiertegen mogen zij bezwaar maken. (Ook) hun belang staat op het spel. Dat kan gaan om zaken als: de hoogte van biedingen, de termijn van levering, beoordeling van de potenti‰le koper. Overleg met de eigenaren over dit soort zaken blijft nogal eens achterwege. Een gegeven volmacht of last maakt nog niet rechtenloos.
De notaris dient het als zijn taak te zien om ook met de volmachtgevers / eigenaren over een bij hem in behandeling zijnde koopovereenkomst en alle daarmee verband houdende zaken contact op te nemen en hen te informeren, tenminste te verifi‰ren hoe de makelaar hierin gehandeld heeft.
Er liggen ook andere problemen op de loer. Wanneer er meerdere schuldeisers van de eigenaren zijn, die bijvoorbeeld beslag op het object leggen, is de rechtspositie van de verkopende hypotheekhouder fundamenteel anders dan in geval van gewone executie. Daar vindt namelijk zuivering van beslagen plaats, doch bij verkoop bij volmacht kan een beslaglegger meer moeilijkheden veroorzaken (Voorbeeld: Hof Leeuwarden 11 januari 2011).
Overleg met beslagleggende schuldeisers kan zeer moeizaam verlopen en zij hoeven niet meteen overtuigd te zijn dat hun beslag geen doel zal treffen.
Doordat eerst de koopovereenkomst tot stand wordt gebracht en daarna pas de notaris wordt ingeschakeld voor de afwikkeling / uitvoering kunnen er de nodige problemen met eigenaren, hun schuldeisers en kopers op tafel komen.
Het is in elk geval (nood)zaak de volmacht zorgvuldig tot stand te brengen. De geldverstrekker (c.q. zijn makelaar) dient eigenlijk met de eigenaren aan tafel te gaan om de voorwaarden nauwkeurig door te nemen. Daarbij dient ook aan de orde te komen: Hoe wordt de verkoop o.a. in de media gepresenteerd? en: Welke kosten zijn er aan de verkoop bij volmacht verbonden en wie gaat die dragen? Maar ook: Welke rechten maar ook welke verplichtingen hebben de eigenaren inzake promotie, bezichtiging. De verkopend makelaar of de geldverstrekker dient regelmatig contact te hebben met de eigenaren.
Helaas is dit, ook bij de gewone executie, vaak uit kostenmotieven geminimaliseerd.
Notarissen hebben via enige betrokken wetenschappers een aantal belangrijke aandachtspunten voor de praktijk gekregen die zij als kompas kunnen gebruiken.
Het ware goed om daarnaast de notaris in elk geval niet alleen bij de volmacht of last maar ook bij het tot stand komen van de schriftelijke koopovereenkomst te betrekken.
Een dergelijke voorwaarde kan worden opgenomen in de volmacht of last.
Dat was het weer voor deze keer.
Bedankt voor uw aandacht.
Notariskantoor Moonen.
