Nieuwsbrief April 2011
Geachte lezers,
De woningmarkt houdt veel gemoederen bezig.
Er is veel te doen over zaken als strengere voorwaarden voor hypotheken enerzijds en stimuleringsmaatregelen voor kopers anderzijds.
De fiscale stimuleringsmaatregelen bestaan voornamelijk uit verruiming van termijnen.
De materie is echter niet eenvoudig.
Met name daar gaat ditmaal ruime aandacht naar uit.
De plaatjes gaan vooral over kinderen en onderwijs.
Tot de volgende keer en ondertussen fijne paasdagen!
Notariskantoor Moonen.
Doorverkoop van een onroerende zaak: let op de data
Veel mensen weten dat bij doorverkoop van een onroerende zaak binnen 6 maanden de 1e koper de betaalde overdrachtsbelasting van de 2e koper terug krijgt.
Minder mensen weten dat deze termijn gedurende het kalenderjaar 2011, dus tot 1 januari 2012, (tijdelijk dus) is uitgebreid naar 12 maanden. Voor alle duidelijkheid: de 1e levering dient in 2011 te vallen om 12 maanden lang voor de faciliteit in aanmerking te komen.
Nog minder mensen weten dat er ook besloten is dat er per 1 juli 2011 een wijziging zal plaatsvinden in de maatstaf van heffing.
De vergoeding van overdrachtsbelasting van de 2e koper aan de 1e koper wordt meegeteld voor de berekening van de overdrachtsbelasting op de 2e verkrijging.
Daarmee wordt het voordeel (ex artikel 13 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer) kleiner en het totaal (over 2 leveringen) te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting hoger.
Er kunnen dus overgangssituaties ontstaan afhankelijk van de data van levering.
Enkele voorbeelden:
- A levert op 1 december 2011 aan B. B levert op 1 november 2012 aan C.
B kan van C overdrachtsbelasting terug vragen (11 < 12 maanden). - A levert op 1 februari 2012 aan B. B levert op 1 september 2012 aan C.
B kan niet van C overdrachtsbelasting terug vragen (7 > 6 maanden).
De verruiming geldt dus alleen voor een 1e levering in 2011 en een opvolgende levering uiterlijk 12 maanden later.
Voorbeelden van berekening om het verschil van de wijziging duidelijk te maken:
- A verkoopt op 1 februari 2011 aan B (€ 150.000 > overdrachtsbelasting € 9.000).
B verkoopt op 1 juni 2011 aan C (€ 170.000 > C vergoedt aan B € 9.000 en betaalt aanvullend aan de Belastingdienst € 1.200). - A verkoopt op 1 februari 2011 aan B (€ 150.000 > overdrachtsbelasting € 9.000).
B verkoopt op 1 augustus 2011 aan C (€ 170.000 > C vergoedt aan B € 8.490 en betaalt aanvullend aan de Belastingdienst € 2.219 aan de Belastingdienst).
De berekeningswijze nog eens in stappen:
€ 150.000 x 6% = € 9.000 (B aan fiscus).
€ 150.000 x 6/106 = € 8.490 (C aan B).
(€ 170.000 + € 8.490) x 6% = € 10.709, minus € 8.490 (C > B) = € 2.219 (C aan fiscus).
Totale overdrachtsbelasting over 2 leveringen: € 10.709.
Het verdient aanbeveling leveringen met het oog op mogelijke doorverkoop te laten plaatsvinden vóór 1 juli 2011 (als 2e levering > i.v.m. oude berekeningswijze) dan wel vóór 1 januari 2012 (als 1e levering > i.v.m. verlengde termijn).
Het bovenstaande voorbeeld is van toepassing als er in de koopovereenkomst is opgenomen dat de koper (C) aan verkoper (B) dient te vergoeden het voordeel dat voortvloeit uit toepassing van artikel 13 WBR.
In vergelijking tot vroeger kost B dat dus € 510 omdat hij € 9.000 betaalt en € 8.490 terug krijgt.
Dit is te ondervangen door in de koopovereenkomst op te nemen dat C aan B het volle bedrag dient te vergoeden dat B op zijn eigen verkrijging aan overdrachtsbelasting heeft betaald. B krijgt dan € 9.000 van C.
De rekensom ziet er dan anders uit.
€ 150.000 x 6% = € 9.000 (B aan fiscus, tevens C aan B).
(€ 170.000 + € 9.000) x 6% = € 10.740, minus € 9.000 = € 1.740 (C aan fiscus).
Totale overdrachtsbelasting over 2 leveringen: € 10.740.
Het verdient dus aanbeveling, afhankelijk van het belang dat men voorstaat (B of C), de clausule omtrent vergoeding van de reeds betaalde overdrachtsbelasting bij het oude te laten of anders te formuleren. Zeker in het begin zal de oude clausule, die tot minder teruggaaf leidt, discussies opleveren.
Het is ook mogelijk de 1e levering in zijn geheel niet te laten plaatsvinden en na doorverkoop ABC te leveren in één akte.
Overigens was voorheen de regeling van artikel 13 WBR ook van toepassing als de 1e levering met BTW belast was geweest. Het Ministerie van Financiën heeft echter de regeling waar dit in was opgenomen (de Toelichting WBR) bij besluit van 14 september 2010 ingetrokken. In de literatuur wordt er vooreerst vanuit gegaan dat de regeling nog van toepassing is.
Het is dus echter oppassen geblazen bij een doorverkoop binnen 6 of 12 maanden van een nieuwbouwkavel.
Hierbij moet overigens ook nog eens verschil worden gemaakt op de datum van de levering van de grond (+ 6 / 12 maanden) en de oplevering van de opstallen (+ 6 / 12 maanden).
Daarnaast is ook nog van belang of er vrij op naam (VON) of kosten koper (KK) is verkocht.
Het verdient dus aanbeveling in voorkomende gevallen eerst de fiscale gevolgen helemaal aan de hand van de beoogde koopprijs door te rekenen alvorens definitieve afspraken te maken.
Het is ook mogelijk een netto opbrengst voor verkoper na belastingen te bepalen en op grond daarvan de koopprijs te berekenen.
Dit kunnen ingewikkelde rekensommen worden.
Alle transacties of dit nu 2 leveringen achter elkaar of één ABC-levering is, worden getoetst aan regelgeving omtrent mogelijke ongebruikelijke transacties, o.a. ter detectie / preventie van witwassen.
Heel belangrijk is dat bovenstaande verlenging van de termijn alleen geldt voor woningen. Voor andere onroerende zaken blijft de termijn van 6 maanden onveranderd.
Wie achteraf geen boze en/of teleurgestelde klanten wil, dient vooraf zijn rekenwerk op orde te hebben. Ook voor hypotheekberekeningen is van belang precies te weten hoeveel overdrachtsbelasting er exact verschuldigd zal zijn. Dit is dus bij de eindverkrijger C niet zomaar 6% !
Indien er meer dan 2 leveringen van hetzelfde object zijn binnen de bewuste periode wordt het een en ander nog iets gecompliceerder.
Maatregelen m.b.t. termijnen in de Inkomstenbelasting
In de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 zijn een aantal termijnen opgenomen wat betreft 2 eigen woningen. Deze termijnen bedragen telkens het lopende kalenderjaar plus 2 jaren.
Zo komt het voor dat men een andere woning koopt doch noch niet de vorige woning heeft verkocht. Er zijn dan 3 situaties denkbaar: U blijft in uw 'oude' huis wonen of u neemt uw intrek in het 'nieuwe' huis. Hiervoor is een regeling getroffen in artikel 3.111 leden 2 en 3 van de Wet IB 2001.
Er is dan een overlappende periode waarin men de faciliteiten van box 1 op beide woningen kan toepassen.
Deze regeling is oorspronkelijk gecreëerd voor personen die een geheel nieuw huis bouwen of een bestaand huis verbouwen en op die manier een periode hebben dat ze min of meer dubbele lasten hebben. Anders zou nieuwbouw en grootschalige verbouw in verhouding tot direct te betrekken bestaande bouw een financieel / fiscaal nadeel kennen.
Deze regeling is echter ook van toepassing geworden als men tijdelijk 2 woningen heeft omdat verkoop en aankoop niet helemaal op elkaar aansluiten.
De termijn is nu echter verlengd tot (het lopende kalenderjaar plus) 3 jaar. Het is evenwel niet altijd duidelijk wanneer die periode begint c.q. ophoudt.
Stel die situatie is bij u ontstaan op 1 juli 2009 toen u uw nieuwe huis kocht. De faciliteit is dan van toepassing tot 1 januari 2012. Maar nu (2011) verandert de termijn in 3 jaar.
De beoordeling van de termijn vindt in beginsel plaats in het jaar waarin de termijn aanvangt.
Dus wie in 2011 een andere woning koopt kan ook in 2012, 2013 en 2014 twee woningen in box 1 hebben.
De regeling verlengt echter ook reeds lopende (eerder begonnen) termijnen. Dus wie in 2010 een andere woning heeft gekocht kan naast in 2011 en 2012 nu ook in 2013 twee woningen in box 1 hebben.
De termijnwijziging heeft mitsdien betrekking op alle situaties waarin de termijn in 2011 begint of als 1e of 2e volle jaar loopt.
De regeling geldt ook voor wie in 2008 begonnen is met 2 woningen en waarvoor 2009 en 2010 als de volle jaren golden. 2011 wordt daar dan als 3e volle jaar aan toegevoegd.
Er is natuurlijk een verschil tussen de situatie dat aan het einde van de termijn u nog hoofdverblijf heeft in de 'oude' woning (lid 3) dan wel al intrek heeft genomen in de 'nieuwe' woning (lid 2). Deze regelingen zijn echter gelijk, eigenlijk gespiegeld, want de ene rekent terug en de andere vooruit.
Na verloop van de termijn valt de andere woning (niet -meer- hoofdverblijf) af voor box 1 en wordt in box 3 belast (onder aftrek van de desbetreffende schuld). Renteaftrek is echter wat die lening betreft niet meer mogelijk.
Een vergelijkbare situatie doet zich overigens voor bij 2 woningen ingevolge scheiding. De uittrekkende partner koopt bijvoorbeeld een ander huis, maar betaalt nog mee aan de vroegere gezamenlijke woning. Het kan ook betrekking hebben op 3 woningen. De ex-partners kopen allebei een ander huis en bieden de voormalige gezamenlijke woning te koop aan.
Stel de vertrekkende partner gaat gehuurd wonen. Er is dan tenminste nog hypotheekrenteaftrek voor zijn deel in de voormalige gezamenlijke woning.
Hiervoor is de termijn niet verlengd (3.111 lid 4 Wet IB 2001).
Het is dus essentieel om goed te kijken welke regeling nu precies van toepassing is!
Lid 4 of toch 2 / 3.
De termijnverlenging is overigens ook afgekondigd voor 2012. Eerst termijnen, die in 2013 aanvangen, zullen weer tot en met 2015 (dus lopend en 2 opvolgende kalenderjaren) duren.
Bij een aanstaande box1-woning geldt trouwens voor ieder belastingjaar opnieuw het aannemelijkheidvereiste. Aannemelijk moet (telkens) zijn dat men de woning als hoofdverblijf zal betrekken. Hiervan is overigens wel nog sprake als men op een gegeven moment ook deze toekomstig te betrekken woning te koop aanbiedt.
Er wordt op grond van gemeld aannemelijkheidvereiste ook wel beweerd dat de termijn onbeperkt kan voortduren zolang telkenjare maar aannemelijk is dat er sprake is van het toekomstig hoofdverblijf. Dit zou betekenen dat ieder jaar een nieuwe termijn gaat lopen. Dit standpunt is twijfelachtig maar wel verantwoordbaar.
Attentie voor dubbele heffing schenk-/erfbelasting
Na een uitspraak van het Europese Hof van Justitie van 12 februari 2009 heeft ook de Hoge Raad op 15 oktober 2010 beslist dat een land zich bij haar belastingheffing niet hoeft aan te passen aan heffing in andere landen althans geen dergelijke regeling dient te treffen dat zoveel mogelijk dubbele heffing wordt voorkomen.
Dit blijft een kwestie van onderlinge Verdragen.
In geval van verschillende aanknopingspunten in verschillende landen kan er dus nog steeds gemakkelijk een dubbele heffing van erfbelasting worden voorkomen.
Voorbeeld:
Een in Nederland woonachtige erflater laat zijn gehele vermogen na aan een in Spanje woonachtige erfgenaam. Het vermogen wordt zowel in Nederland als in Spanje nagenoeg volledig met erfbelasting belast.
Als het hier ook nog eens onder meer betreft een onroerend goed bijvoorbeeld gelegen in Zwitserland dan volgt ook nog heffing aldaar over de waarde van die zaak.
Er is dus dringend behoefte aan Europese harmonisatie van belastingwetgeving en/of bilaterale belastingverdragen.
Het verdient aanbeveling om tijdig onderzoek te doen of maatregelen te treffen.
De Europese Commissie heeft in de tweede helft van 2010 wel al onderzoek gedaan naar deze problematiek. Men is in afwachting van rapportage, conclusies en evt. maatregelen.
Natuurlijke verbintenis? Geen schenkbelasting.
De Rechtbank Leeuwarden heeft op 22 november 2010 nog eens een duidelijke uitspraak gedaan omtrent de natuurlijke verbintenis.
Van een natuurlijke verbintenis is sprake als er een weliswaar niet juridisch afdwingbare, doch wel dringende morele verplichting is om iets voor iemand te doen.
Wanneer dat van toepassing is dan is er geen sprake van schenking.
Dus niet alles wat zonder tegenprestatie gebeurt, is belast!
Een natuurlijke verbintenis kan op allerlei omstandigheden berusten.
De bekendste is de zorgplicht jegens partner of naaste bloedverwanten.
Bijvoorbeeld een opa betaalt mee aan de studiekosten van zijn kleinzoon, of een moeder draagt bij in de kosten van levensonderhoud van een werkloze dochter.
Een man springt financieel bij om een openbare verkoop van het huis van zijn broer te voorkomen.
De verbintenis kan ook voortvloeien uit gevoel van schuld, schade of verantwoordelijkheid (een bij hetzelfde ongeval betrokken persoon betaalt vrijwillig mee aan de kosten van een gewond geraakte persoon), uit een arbeidsrelatie (een ondernemer betaalt een gokschuld van een werknemer), of uit een vriendschap (de ene vriend leent renteloos geld aan de andere om deze er zakelijk weer wat bovenop te helpen).
Iedere situatie kan natuurlijk apart getoetst worden op een aantal aspecten waarbij het motief tot verplichting bij de gever een bijzonder aspect moet hebben, dat verder gaat dan de bevoordelings- of hulpgedachte alleen, en waarbij tevens de nood / behoefte bij de ontvanger een rol speelt.
Ook is er een beoordeling qua doel en proportionaliteit.
Een rijke grootmoeder, die haar kleindochter bij het halen van haar rijbewijs een nieuwe auto cadeau doet, voldoet niet direct aan een natuurlijke verbintenis, terwijl een oma die haar gescheiden kleindochter (met kind) een goede tweedehandse auto geeft om naar haar werk te kunnen gaan, wellicht een ander verhaal is.
Kort nieuws
De Hoge Raad heeft op 17 september 2010 geoordeeld dat een zelfstandige, door de eigenaar bewoonde woonruimte boven zijn winkel, verplicht privé-vermogen vormt. Men kan dit niet als ondernemingsvermogen etiketteren.
Het pand hoeft niet juridisch gesplitst te zijn, maar moet wel technisch splitsbaar zijn.
Op 6 januari 2011 heeft het Ministerie van Financiën een besluit gepubliceerd dat bij gesplitste aankoop van een onroerende zaak (ouders verkrijgen vruchtgebruik en kinderen tegelijk de eigendom van een derde) de koopsom van de kinderen bij toepasselijkheid van artikel 10 van de Successiewet toch in mindering mag worden gebracht voor de heffing van erfbelasting. Een belangrijke tegemoetkoming.
Bij hetzelfde besluit werd een overgangsregeling getroffen voor alle op 1 januari 2010 bestaande gevallen waarbij ouders hun woonhuis hadden overgedragen onder voorbehoud van een huurrecht, welke situatie in beginsel ook onder de werking van genoemd artikel 10 valt.
Rechtbank Den Haag 14 juni 2010: Herbenoeming van commissarissen (BV / NV) mag geen automatisme zijn. Bij de voordracht tot herbenoeming dient rekening te worden gehouden met de wijze van taakvervulling. De voordracht dient expliciet te worden gemotiveerd.
Rechtbank Maastricht 22 december 2010: Voor persoonlijke borgstelling i.v.m. bedrijfsovername was toestemming echtgenote nodig.
Rechtbank Den Haag 25 augustus 2010: Verkoop aan een voorkeursgerechtigde is sterker dan een eerdere verkoop aan een derde. Er moet aan de voorkeursgerechtigde geleverd worden.
Dat was het weer voor deze keer.
Bedankt voor uw aandacht.
Notariskantoor Moonen.