Nieuwsbrief Augustus 2011

Geachte lezers,

Vanwege de vakantie deze nieuwsbrief twee weekjes later dan gebruikelijk.
Het aanbod van informatie is in deze periode normaal gesproken ook wat beperkter.
Het kabinet besloot echter op 1 juli, vlak voor het zomerreces, tot verlaging van de overdrachtsbelasting hetgeen veel vragen en extra werk voor ons teweeg bracht.
Menigeen bij ons was dan ook uiteindelijk echt aan vakantie toe.

Ook met een extra-nieuwsbrief hebben wij de vragen over die verlaging van de overdrachtsbelasting proberen te beantwoorden, en tevens op onze website wordt daar ruimschoots op ingegaan.
Natuurlijk blijft het daarnaast altijd mogelijk concreet telefonisch of in persoonlijk gesprek op kantoor uw vragen en/of situatie voor informatie en advies voor te leggen.

Per 1 augustus jl. is overigens ons team voor de tweede maal dit jaar uitgebreid met een jonge jurist. Rob van Amelsvoort (23 jaar) is sindsdien als kandidaat-notaris aan ons team toegevoegd om als 5e jurist binnen onze organisatie de toegenomen juridische werkzaamheden te verzorgen en service en kwaliteit op peil te houden dan wel nog verder te verhogen.

Ditmaal enkele vakantiekiekjes als extra. Herkent u enkele locaties ?

Notariskantoor Moonen.

Verlaging overdrachtsbelasting (vervolg)

Het is van belang zich te realiseren dat deze maatregel niet alleen voor de situatie geldt dat iemand via een koopovereenkomst gewoon een ander huis koopt om in te gaan wonen (box 1), maar betrekking heeft op alle transacties terzake woonruimte (dus ook in box 3).

Een aantal gevallen, die we inmiddels op kantoor bespraken c.q. in behandeling namen:

Verhuurd woonobject in privé-eigendom wordt overgedragen aan besloten vennootschap waarin men alle aandelen houdt, of omgekeerd.
Idem aan gezamenlijke kinderen, met gefaseerde kwijtschelding koopprijs, fiscaal motief, rendement bij kinderen, beheer bij ouders, bijvoorbeeld in een ´eigen´ stichting.
Pakket woonhuizen / appartementen wordt overgedragen aan belegger.
Aankoop woning met zuiver beleggingsmotief voor verhuur.
Aankoop woning op executieveiling.
Aankoop door familielid met grotendeels eigen middelen om dreigende openbare verkoop woning van in dit geval een neef te voorkomen, gekoppeld aan een huurovereenkomst.
Aankoop studentenwoning voor huisvesting studerend eigen kind.
Aankoop woning met als motief huisvesting ouders, al dan niet met een te verkopen eigen huis.
Overdracht tussen echtgenoten met huwelijkse voorwaarden en ongehuwde partners om de niet-eigenaar (wegens eigen inbreng) voor een deel eigenaar te maken.
Overdracht voor een deel tussen partners om bepaalde faciliteiten (nationale hypotheekgarantie) mogelijk te maken.
Bloot eigendom van woonhuis ouders (vruchtgebruikconstructie uit vorige eeuw) wordt weer terug overgedragen aan ouders om negatieve fiscale gevolgen bij overlijden te voorkomen. Koopprijs wordt schuldig gebleven aan kinderen, met rente.
Ouders dragen in hetzelfde geval de bloot eigendom aan de kinderen over, onder voorbehoud van een huurrecht. Huur wordt verrekend met de koopprijs.
Aankoop vakantiewoning.
Aankoop opknap-woning om eerst te verbouwen en dan door te verkopen;
tot 1 januari 2012 geldt bovendien een termijn van 12 (i.p.v. 6) maanden voor teruggave overdrachtsbelasting bij doorverkoop.

Denk in geval van familietransacties of met eigen BV wel aan een goede onderbouwende taxatie.

Rechtbank Rotterdam 2x over appartementsrecht

16 maart 2011: Goede info over Vereniging van Eigenaren verplicht!
Bij verkoop van appartementen is het van belang dat er volledige informatie wordt verstrekt over de verplichtingen van de eigenaar aan de Vereniging van Eigenaren, maar ook over de vermogenspositie en de verplichtingen van die vereniging zelf.
In de desbetreffende procedure bleek dat de verkoper geen informatie verstrekt had over het inmiddels wettelijk verplichte meerjarenonderhoudsplan (MOP) dat erin voorzag dat er in de komende jaren door de eigenaren extra bijdragen zouden moeten worden betaald voor noodzakelijk onderhoud. Dat de koper er niet naar had gevraagd achtte de rechtbank niet relevant. Het behoort tot de informatieplicht van de verkoper.
Ook het algemeen doorverwijzen voor nadere informatie naar het bestuur van de Vereniging ontsloeg de verkoper niet van die verplichting.
De Rechtbank verlaagde de koopprijs met € 9.000,00.
Tips:

Denk in zo'n geval ook aan teruggave overdrachtsbelasting over dit bedrag.
Vraag bij aankoop van een appartement altijd naar het aandeel in het reservefonds, dat altijd in de koop is inbegrepen. Over dit deel van de koopprijs is trouwens geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Verkoper en koper: Zorg er altijd voor dat schriftelijk aantoonbaar is welke VVE-informatie gevraagd c.q. verstrekt is. Daartoe behoort ook wat er precies in de maandelijkse service-kosten is inbegrepen, soms ook voorschot water of verwarming, onderhoud CV-ketel enz.
Bestudeer als koper de jaarcijfers van de VVE goed, tevens ook de notulen van de laatste algemene ledenvergaderingen. Daaruit valt nuttige informatie te halen over de problematiek in het gebouw: vocht, inbraak, geluidsoverlast, sfeer / onderlinge verhoudingen, ruzie / vetes, etc.

Bij uitspraak van 25 mei jl. heeft de rechtbank bevestigd dat in appartementsgebouwen gemeenschappelijke delen van het gebouw zich kunnen bevinden in voor privé-gebruik bestemde gedeelten, zoals gevels, peilers, dragende muren, leiding- en luchtkanalen, maar ook delen van balkons, vloeren etc.
De splitsingstekening is wat dat betreft niet doorslaggevend. De Rechtbank vindt wel belangrijk dat dit feit van gemeenschappelijkheid expliciet in de splitsingsakte wordt genoemd. Anders kan iets alleen gemeenschappelijk zijn wanneer het nadrukkelijk alleen ten dienste van de gemeenschappelijke eigenaren staat dan wel alleen voor gezamenlijke verantwoordelijkheid komt.
Al vele malen is er geprocedeerd over specifieke situaties, die niet in de splitsingsakte waren geregeld. Het verdient dan ook aanbeveling deze akte zeer specifiek af te stemmen op het desbetreffende gebouw en de bijzonderheden, die daar van toepassing zijn. Mocht dat vooraf niet kunnen dan zo snel mogelijk bijvoorbeeld na de bouw. Het is mogelijk bepaalde zaken via de splitsingsakte door te schuiven naar het Huishoudelijk Reglement. Wijziging van de splitsingsakte is een, ook na recente wetsversoepeling, complex en bewerkelijk verhaal.

Wijziging huwelijksvermogensrecht per 1-1-2012

Het is nu definitief dat per 1 januari 2012 Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek gaat wijzigen in die zin dat het huwelijksvermogensrecht verandert (invoeringswet van 18 april jl.).
Hoewel velen graag meer (inhoudelijke) wijzigingen hadden gezien, kunnen we blij zijn met een aantal, in de praktijk nodige aanpassingen.
Belangrijke veranderingen op een rijtje:

Voor wijziging van uw bestaande huwelijkse voorwaarden, voor opheffing van verouderde en thans ongewenste huwelijkse voorwaarden alsmede voor alsnog invoering van nieuwe huwelijkse voorwaarden van uit algehele gemeenschap van goederen behoeft u geen voorafgaande goedkeuring van de Rechtbank meer.
De desbetreffende procedure met bijkomende formaliteiten, verplichtingen en kosten wordt geschrapt.
U regelt ook staande huwelijk uw huwelijkse voorwaarden volledig en alleen nog maar met de notaris.
Na ingangzetten van een echtscheidingsprocedure zijn de (aanstaande ex-)echtelieden niet meer aansprakelijk voor elkaars persoonlijk aangegane schulden en andere verplichtingen. Dit komt doordat het moment van ontbinding van de huwelijksgoederengemeenschap niet meer samen zal vallen met de datum van inschrijving van de echtscheidingsbeschikking in de registers van de burgerlijke stand, maar met de datum van indiening van het verzoekschrift tot echtscheiding. Een afschrift van dit verzoekschrift kan dan worden ingeschreven in het huwelijksgoederenregister, zodat dit ook derdenwerking krijgt.
Thans is men vermogenstechnisch nog vaak geblokkeerd tijdens een langslepende procedure tot echtscheiding en de onderhandelingen omtrent verdeling.
Na de wijziging kan men zelfstandig nieuwe verplichtingen aangaan, die de (bijna ex-)echtgenoot niet binden en dito bezittingen verwerven.

Het verdient altijd aanbeveling uw huwelijkse voorwaarden nog eens te laten toetsen.
Het blijkt regelmatig dat men van geen enkel ander document zo slecht op de hoogte is van wat daar precies in staat, wat dat betekent en wat dat voor effect heeft naar de huidige wetgeving en fiscaliteiten. Sommigen weten zelfs niet meer dat ze ze hebben (of niet).

Nieuw is ook dat in het huwelijksgoederenregister vanaf genoemde datum rechterlijke uitspraken houdende vernietiging, ontbinding of wijziging van huwelijkse voorwaarden inschrijfbaar zijn.

Er wordt nog aan gewerkt om het huwelijksgoederenregister landelijk te maken (in plaats van 19 registers, bij de Rechtbank in het gebied van de plaats van burgerlijk huwelijk). Het is een serieus in overweging genomen optie dat de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie ook dit register gaat bijhouden net als dat al het geval is met het centraal testamenten register (CTR).

Reglement Beperking Uitbetaling Derdengelden weer gewijzigd

De bij tussenpersonen zeer omstreden Reglement Beperking Uitbetaling Derdengelden, die de notaris verplichtte om aan de hand van zeer concrete criteria te toetsen of bepaalde gelden van cliënten wel rechtstreeks aan makelaars, bemiddelaars, taxateurs, tussenpersonen, adviseurs etc. uitbetaald mochten worden is toch weer door de Beroepsorganisatie van de Notarissen gewijzigd.
De beoordeling of bepaalde zaken kunnen of niet kunnen via de derdengeldenrekening van de notaris, is na ruim 3 1/2 jaar per 1 augustus jl. bij deze functionaris zelf komen te liggen. Dit is natuurlijk door ons aan de direct betrokkenen al rechtstreeks gecommuniceerd.
In de praktijk van de afgelopen jaren was gebleken dat er slechts in een enkel geval eens vraagtekens moesten worden geplaatst bij de hoogte van de factuur van een dergelijke dienstverlener. Deze dienen inmiddels aan zoveel nieuwe controle- en opleidingseisen te voldoen dat reeds via andere kanalen genoeg toetsing plaats vindt betreffende kwaliteit, integriteit en kostenomvang.
Ook cliënten hebben de verbeterde kostentransparantie positief gewaardeerd en zijn evengoed in dit verband alerter gebleken.
Thans zullen daarom zeker de bij een notaris uit zijn eigen werkgebied bekende dienstverleners waarmee hij in het verleden voldoende ervaringen heeft opgedaan, van de meer flexibele regelgeving hun voordeel hebben.
Zeker bij onbekende, buitenregionale dienstverleners zal evenwel meer dan marginaal worden getoetst.
Notariskantoor Moonen laat cliënten, ook in het belang van die dienstverleners, altijd nog een verklaring tekenen dat zij bekend zijn met de de kosten die via de notaris worden afgerekend en waar deze voor staan.

Het Reglement is overigens niet meer alleen van toepassing op onroerend goed-transacties maar ziet thans op alle transacties waarbij een notaris is betrokken.

Wijziging royementenprocedures, verbetering service

Wij hebben al eerder bericht dat door invoering van gewisse regelgeving de notaris vanaf 1 juli jl. de door de geldverstrekker ondertekende royementsvolmacht in bezit dient te hebben als er een hypothecaire geldlening (deels) via hem wordt afgelost.
Bijvoorbeeld bij een verkoop van een huis of de oversluiting van een hypotheek naar een andere geldverstrekker dient in de registers aanpassing plaats te vinden. De notaris verzorgt dit middels een royementsakte gebaseerd op die royementsvolmacht.
Hier blijkt van een belangrijk verschil tussen ´gewone´ particulieren en anderen zoals ondernemers. Daar waar de eerste groep vaak goed overzicht heeft over de enige schuldverhouding met hun bank en waar royement vrijwel altijd het gevolg is van algehele aflossing, hebben ondernemers maar ook beleggende particulieren vaak wat meer bijzonderheden en dus moeite om het overzicht te behouden.
Wij krijgen dan ook als notariskantoor af en toe de vraag om eens de actuele zekerhedensituatie weer te geven.
Een logische vraag want men is wettelijk verplicht een notaris te betrekken bij het vestigen van zekerheden en het doorhalen ervan.
Eigenlijk is iedereen verplicht te allen tijde een actueel overzicht te kunnen verschaffen van verplichtingen en daaraan verbonden zekerheden.
Doordat dit zich vormt door meerdere stappen op verschillende tijdstippen is men wel eens het spoor bijster. Zelfs banken hebben wel eens geen overzicht meer welke zekerheden zij van een bepaalde cliënt hebben, temeer deze ook vaak opereert uit meerderen hoofde, zoals bijv. privé, zakelijk, of namens één of meerdere bedrijven, als maat in een Vof of als directeur van één of meer B.V.´s, waarbij ook altijd de vraag speelt wat de echtgeno(o)t(e) op naam heeft, en welke zekerheden deze verstrekt heeft.
Kortom vaak een ordner vol papieren met overeenkomsten, aktes, etc.
Toch is het geen goede zaak als men dit niet goed op een rijtje heeft.
Voor notarissen is dit niet bij te houden omdat zij ook slechts een deel van de stukken in handen krijgen. Zij zijn namelijk niet betrokken bij persoonlijke borgstellingen, pandrecht op inventaris of voorraad, verpanding van polissen, lijfrentes, debiteuren, enz. Zij nemen geen kennis van tussentijdse aflossingen of opnames, rekening-courantverhoudingen, kredietverstrekkingen.
Wij hebben ons wel beraden wat we wel kunnen doen.

Wanneer een zekerheidsrecht op een onroerend goed tot stand komt gebeurt dat via een hypotheekakte. De opdracht daartoe vloeit voort uit een overeenkomst, die de notaris niet ter inzage krijgt. Dit recht kan muteren doordat schuldeiser / schuldenaar verandert (fusie / splitsing / inbreng / overdracht) of doordat bedragen veranderen (reeds aanwezige hogere inschrijving / sommenroyement) of het object verandert (gedeeltelijke verkoop / bijpandstelling / bouwtechnische aanpassing / appartementensplitsing / kadastrale hernummering) of zelfs de rangorde wisselt (rangwisseling).
Het is van belang iedere mutatie in een zekerhedenadministratie te bewaren c.q. te verwerken in een totaal overzicht. Dit blijft ieders eigen verantwoordelijkheid.
Iets waar men doorgaans echter geen bevestiging van krijgt is de al dan niet gedeeltelijke doorhaling van een hypothecaire inschrijving door toedoen van de notaris.
Zeker waar dit deel uitmaakt van een meeromvattende, regelmatig muterende administratie is dit een gemis.
Daarom heeft Notariskantoor Moonen besloten, zeker nu de ondertekende royementsvolmachten vroeger dan voorheen beschikbaar zijn, alle andere dan strikt particuliere cliënten (zeker ondernemers) standaard te informeren over (gedeeltelijke of algehele) doorhaling van hypotheek door toezenden van bescheiden waaruit een en ander blijkt, bijvoorbeeld een kopie van de toegepaste volmacht, gegevens van de kadastrale registratie van de royementsakte en een inzage in het hypothekenregister na toepassing van royement. Cliënten hebben dan de juistheid daarvan na te gaan en de mutatie in hun administratie op te slaan c.q. te verwerken.
De overigens niet omvangrijke meerkosten, die hieraan verbonden zijn (tussen € 50 en € 75), zullen in rekening gebracht worden. Particuliere cliënten zal de mogelijkheid worden geboden tegen betaling een uittreksel uit het kadaster te ontvangen dat de oude hypotheek is doorgehaald c.q. dat hun woning (alleen) met de juiste hypotheek is belast.

Overigens is een wijd verbreid misverstand dat wanneer na overdracht een kadastrale uitmeting en bijbehorende vernummering plaats vindt, de notaris die de desbetreffende akte heeft gepasseerd, evenals en tegelijk met cliënten daarover wordt geïnformeerd door het kadaster. Dat is niet zo. Wanneer cliënten wensen dat wij daarop controle uitoefenen, gelieve zij de correspondentie die zij daarover ontvangen aan ons te overleggen (in kopie).
Wij hebben het kadaster reeds meermaals gewezen op deze tekortkoming in hun informatie. Wanneer het kadaster wil dat haar registers zo goed mogelijk de waarheid weergeven kan controle achteraf door de passerend notaris, die ook zorgt voor incasso en doorbetaling van de kadasterkosten, geen kwaad.
Vaak duurt de verwerking van uitmeting en mutatie vele maanden en men weet nooit wanneer dit is afgerond. Het initiatief zou daarom bij het kadaster moeten liggen.

Wettelijke rente gewijzigd

Het begrip wettelijke rente zou de veronderstelling kunnen wekken dat er één vorm van rente op grond van de wet zou zijn. Toch zijn er meerdere vormen van wettelijke rente, steeds afhankelijk van de context.
Sommige rentes zijn wettelijk vastgesteld, andere kunnen variëren, soms met een wettelijk vastgesteld minimum of maximum.
Met ingang van 1 juli jl. is de wettelijke rente voor niet-handelstransacties verhoogd van 3 naar 4%, gebaseerd op artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 6:119a BW gaat over rente voor handelstransacties, die gelijk is aan de herfinancieringsrente die door de Europese Centrale Bank is vastgesteld vóór de eerste kalenderdag van het desbetreffende half jaar vermeerderd met 7 procentpunten. Kortom meestal veel hoger.
Het is dus altijd oppassen in contracten of aanvullende afspraken wanneer het over wettelijk rente gaat, zeker als er anders niet duidelijk is welke van toepassing is.

Rechtspraak over notarissen

Het Hof Amsterdam heeft op 10 mei 2011 beslist dat het in bepaalde situaties geboden kan zijn dat een notaris of diens cliënt het aan de voorzieningenrechter (in kort geding dus) voorlegt of de notaris geboden is zijn diensten te verlenen.
Notarissen hebben thans nog de wettelijke ministerieplicht (de plicht om dienst te verlenen) behalve in gewisse situatie waarin hij op bepaalde gronden dienst kan weigeren. Als hieromtrent twijfel bestaat bijvoorbeeld bij de notaris, dan moet het mogelijk zijn om dit vooraf door de rechter te laten toetsen.
De gevolgen van een naar later blijkt verkeerde keuze c.q. beoordeling door de notaris zelf zouden immers veel groter kunnen zijn.
Medewerking aan bepaalde transacties kan immers ertoe leiden dat de notaris zelf strafbaar wordt bijvoorbeeld door medeplichtigheid. Als de notaris daarin verkeerde keuzes heeft gemaakt dan kan hij volgens een recente uitspraak van de Rechtbank Maastricht zich ook niet meer beroepen op zijn beroepsgeheim voor wat betreft het aan het openbaar ministerie verschaffen van inzage in dossiers.

Zowel met betrekking tot de ministerieplicht als de geheimhoudingsplicht zijn wetsvoorstellen in behandeling welke leiden tot beperking en relativering daarvan.

Rechtspraak over huwelijkse voorwaarden

Het aantal uitspraken inzake afwikkeling van echtscheidingen blijft hoog. Vaak is de interpretatie van huwelijkse voorwaarden centraal onderwerp. De Hoge Raad heeft de laatste jaren in enkele uitspraken het verschil tussen juridische gerechtigdheid en economische aanspraken verduidelijkt, laatstelijk op 19 november 2010.
Telkens is er sprake van een woning, die eigendom is van de ene echtgenoot, doch waar de andere echtgenoot investeringen in heeft gedaan.
Voorbeelden:

Er is meebetaald aan een verbouwing. De niet-eigenaar heeft recht op compensatie.
Er is meebetaald aan de rente op een aflossingsvrije hypotheek gebruikt voor verbouwing. Geen compensatie.
Er is meebetaald aan een kapitaalverzekering, die gekoppeld is aan de hypotheek en bestemd om daarop af te lossen. Wel compensatie.
Het door de eigenaar voorhuwelijks opgebouwde deel van de overwaarde blijft altijd onverrekend, ook bij gebleken waardedaling.

Over het algemeen wordt het meebetalen van rente gezien als een vergoeding voor woongenot.
Na de bepaling of er wel compensatie mogelijk is, dient te worden beoordeeld of er een verrekening via het verrekenbeding in de huwelijkse voorwaarden gaat plaatsvinden of dat er een gewone schuld tussen de echtelieden is ontstaan.
Afhankelijk van een aantal factoren wordt al dan niet op basis van evenredigheid of nominaliteit, de hoogte van de aanspraak van de niet-eigenaar vastgesteld. Daarbij spelen alle relevante factoren als bedrag van de inleg door de niet-eigenaar, overwaarde van de woning, ontwikkeling van die overwaarde, hoogte van de opbouw in de kapitaalverzekering, etc. een rol.

Het verdient aanbeveling tijdens het huwelijk over dit soort zaken bindende en duidelijke afspraken te maken. Uitsluitend een economische aanspraak is niet altijd een goede uitgangspositie. Als de echtelijke woning reeds eigendom was van één van de echtelieden vóór het huwelijk en men heeft huwelijkse voorwaarden gemaakt kan het aanbevelenswaardig zijn de niet-eigenaar op een gegeven moment een klein deel in de eigendom over te dragen (bijvoorbeeld 1/100e) zodat er altijd sprake is van mede-eigendom en de daaraan gekoppelde rechten en plichten.
Dit kan nu extra aantrekkelijk zijn met de verlaagde overdrachtsbelasting.

Opgepast voor schuldeisers. Ook zij kunnen aanspraak maken op kleine aandelen eigendom of zelfs financiële aanspraken van hun schuldenaar jegens diens echtgenoot-woningeigenaar. Dit kan zelfs doorwerken in faillissement van de niet-eigenaar, ook als de niet-eigenaar altijd de volledig rente en premies betaald heeft.

Tot zover voor deze keer.
Hopelijk was er weer iets voor u bij.
Bedankt voor uw aandacht.

Notariskantoor Moonen.