Nieuwsbrief Februari 2010

Geachte lezer,

Het jaar 2010 kende in januari waarlijk een koude start. Wij willen u echter bij deze alweer voor de tweede keer dit jaar verwarmen met een portie nuttige informatie.

Het is allereerst interessant om eens vooruit te kijken wat dit jaar aan nieuwe wetgeving gaat brengen.
Verwacht worden diverse wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek.

Allereerst wordt in de loop van 2010 het huwelijksvermogensrecht danig gewijzigd.
De algehele wettelijke gemeenschap van goederen, die van toepassing is als u trouwt zonder huwelijkse voorwaarden via de notaris te regelen, wordt aangepast.
Helaas loopt dit wetgevingsproces al enige tijd en zijn de verwachte wijzigingen minder ingrijpend dan oorspronkelijk voorgenomen.
Het maken van huwelijkse voorwaarden moet ieder bruidspaar desalniettemin op tijd overwegen.
Bij dezelfde wetswijziging zullen de formaliteiten voor het wijzigen van huwelijkse voorwaarden tijdens het huwelijk worden vereenvoudigd.
Zeker als na een aantal jaren huwelijk de omstandigheden zijn veranderd, kan het nuttig zijn om de huwelijkse voorwaarden substantieel te wijzigen of op te heffen.

Ten tweede verwachten we nieuwe regels voor de oprichting van een besloten vennootschap. Deze worden sterk versoepeld; men spreekt over de invoering van de flex-BV. Geen minimum kapitaal meer, dus ook geen bankverklaring meer, geen toetsing vooraf door het ministerie van justitie meer, geen inbrengverklaring van een accountant meer bij inbreng van een onderneming.
De bestuurdersaansprakelijkheid wordt wel zwaarder.

Ten derde verwachten we eindelijk de invoering van de regeling omtrent personenvennootschappen (de openbare vennootschap) als vervangers voor firma / vof, maatschap, commanditaire vennootschap. Deze ligt al geruime tijd op de plank.

Er wordt in alle drie gevallen invoering verwacht per 1 juli a.s.
Wij houden u natuurlijk op de hoogte zodra er concrete wijzigingen van kracht worden.

Veel leesplezier voor nu.
Notariskantoor Moonen

Wij beginnen dit keer met een blokje:

Rechtspraak onroerend goed

Rechtbank Den Bosch, 12 augustus 2009
Kopers doen beroep op het financieringsbeding in hun koopovereenkomst omdat er geen hypotheek aan hen wordt verstrekt. Dit is niet terecht nu blijkt dat de hypotheekaanvraag slechts op 1 inkomen is aangevraagd terwijl beide kopers een dienstbetrekking hebben. Pas wanneer de hypotheek niet wordt verkregen op beide inkomens is het beroep op de ontbindende voorwaarde terecht.
De rechtbank merkt op dat de kopers wel vrije keuze hebben wat betreft bank en hypotheekvorm.

Rechtbank Den Bosch, 3 juni 2009
Nu de verkoper ook nog eens bewust lekkages aan het leidingenstelsel van verwarmings- en warmwaterinstallatie heeft verzwegen, wordt de levering van het huis nietig verklaard vanwege het niet voldoen aan essentiële verwachtingen voor het gebruik (non-conformiteit).
De rechtbank merkt op dat, bijzondere omstandigheden daargelaten, de koper zonder eigen onderzoek erop mag vertrouwen dat deze installatie deugdelijk functioneert.

Hof Den Bosch, 24 februari 2009
Een koper ontdekt bij de verbouwing, 7 maanden na de notariële overdracht, gebreken aan de woning, waarvan wordt vastgesteld dat daardoor geen gewoon gebruik meer mogelijk is.
Verkoper beroept zich erop dat koper een bouwkundige keuring heeft laten doen, en dat het beroep op nietigheid van de levering niet binnen bekwame tijd is geschied.
Het Hof maakt de levering toch ongedaan:
Verkoper kan zich er niet op beroepen dat de onderhavige gebreken niet bij de voor rekening van koper verrichte keuring zijn geconstateerd, en de bekwame tijd om beroep te doen op verborgen gebreken (algemeen maximaal 2 maanden) gaat pas lopen vanaf het moment van ontdekking van die gebreken.

Rechtbank Den Bosch, 29 april 2009
De huurder van een woning van een woningstichting heeft sinds 1983 ook een strook grond van de gemeente in gebruik genomen en bij de tuin getrokken. In 1997 is de huurder eigenaar geworden van de woning.
Thans claimt de bewoner eigendomsverkrijging van de grond van de gemeente door verjaring. De rechtbank wijst dit af. Ook is de gemeente bevoegd de grond weer zelf in gebruik te nemen.
De rechtbank wijst erop dat de regels voor verjaring bij invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 ingrijpend zijn gewijzigd en vanaf 1 januari 2012 de uitkomst anders had kunnen zijn.

Rechtbank Haarlem, 13 mei 2009
Kopers sluiten een koop-aannemingsovereenkomst met Bouw BV.
Grond BV, die eigenaar van de te bebouwen grond is, weigert de grond te leveren omdat Bouw BV niet bevoegd zou zijn geweest de grond namens Grond BV te verkopen.
De Rechtbank beslist, na kennisneming van alle documentatie, dat de kopers er zonder meer op hadden mogen vertrouwen dat Bouw BV bevoegd was om namens Grond BV de overeenkomst te sluiten. Zij hoeven terzake geen onderzoek te doen of er een afdoende volmacht was verleend.

Hof Arnhem, 3 februari 2009
Verkoper verkoopt zijn huis aan koper. De ex-echtgenote van verkoper is bij kort geding-vonnis veroordeeld tot medewerking. Bij gebreke van haar medewerking zal het vonnis in de plaats van haar handtekening treden.
De notaris wijst de koper erop dat afname van de woning risico's inhoudt, zoals een andere uitkomst in het vervolg van de procedure.
De koper weigert daarop nakoming.
Het Hof acht dit toegestaan. De kans op een uitkomst uit een bodem-procedure die zou afwijken van het kort geding-vonnis, mag koper ertoe bewegen nakoming uit te stellen totdat er een onherroepelijke uitspraak voorligt.
De gevolgen van vernietiging van het kort geding-vonnis zouden onaanvaardbaar groot kunnen zijn.
Het bezwaar van verkoper dat koper deze afweging had moeten maken vóór de aankoop, wordt afgewezen. Slechts ondertekening van een andersluidende verklaring na inwinning van gedegen juridische bijstand had koper kunnen verplichten tot onvoorwaardelijke afname.

Vervolgens:

Enkele algemene zaken

De wettelijke rente voor niet-handelstransacties is per 1 januari 2010 van 4 naar 3% verlaagd.
Vanaf 1 januari 2010 wordt over erfbelasting heffingsrente gerekend vanaf de uiterste datum van indiening van de aangifte. Doe dit dus (ruim) op tijd.
De Belastingdienst moet wel binnen redelijke termijn (3 maanden) de (evt. voorlopige) aanslag opleggen anders kan men bezwaar maken tegen de rente.
Op schenkbelasting wordt geen heffingsrente geheven. Daar kan men de aangifte zo laat mogelijk indienen (uiterlijk 1 maart in het jaar na de schenking).
Het garantie instituut woningbouw (GIW) is per 1 januari 2010 gestopt met het uitgeven van nieuwe garanties op nieuwbouwwoningen. Het handelt wel bestaande gevallen c.q. claims af.
Instanties die thans wel (nog) garanties afgeven zijn SWK, Woningborg, Bouwfonds en Stiwoga.
Zij zullen in voorkomende gevallen op verzoek van het GIW de garantie uitvoeren.
Arbitrageprocedures worden door het GIW aan andere daarvoor bestemde instanties voorgelegd.
De regeling omtrent het energielabel voor woningen is per 1 januari 2010 gewijzigd.
De beoordeling vindt op basis van gewijzigde criteria plaats en de conclusies worden anders weer gegeven.

En dan toch:

Reprise: De gewijzigde Successiewet

De wetswijziging van de Succesiewet per 1 januari 2010 blijft de gemoederen bezig houden.
Inmiddels heeft de staatssecretaris de Uitvoeringsregeling Schenk- en Erfbelasting vastgesteld en in de Staatscourant gepubliceerd op 31 december 2009.
Ook heeft hij anderszins een aantal concrete toelichtingen en interpretaties ten beste gegeven.
Met name bij de behandeling in de Eerste Kamer, op 15 december 2009, heeft Staatsecretaris De Jager nog nadere informatie op dit gebied verschaft.
Enkele topics uit de uitvoeringsregeling:
(A)
Men kan als voormalig samenlevers toch als partners worden aangemerkt wanneer de gezamenlijke huishouding is geëindigd tegen de wil van betrokkenen,
doch uitsluitend als er sprake is van:
a. opname in een verpleeghuis ten gevolge van dwingende medische redenen; of:
b. opname in een verzorgingshuis ten gevolge van dwingende medische redenen of
ouderdom.
Dus in alle andere gevallen niet.
(B)
Ook buitenvennootschappelijk gehouden ondernemingsvermogen kan onder de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) vallen mits dit vermogen bestaat uit onroerende zaken.
Dus: Vader-ondernemer in privé verhuurt pand aan bedrijf, de vader overlijdt, zoon-ondernemer volgt op, gevolg: ook het pand valt onder de vrijstellingsregeling erfbelasting mits er sprake is van terbeschikkingstelling en dienstbaarheid aan de onderneming en verkrijging van het pand door de bedrijfsopvolger.
In de Uitvoeringsregeling wordt verder in gegaan op als er sprake is van preferente aandelen, de voorwaarden voor de vereiste bezitsperiode vooraf en de voortzettingsperiode achteraf.
In de uitvoerige toelichting op de Uitvoeringsregeling wordt de toepassing van de BOR op een aantal concrete gevallen beschreven.
(C)
Er wordt nader ingegaan op de nieuwe eenmalige vrijstelling ouder-kind van € 50.000.
Deze regeling is alleen van toepassing op een eigen woning (box 1) en in geval van kinderen tussen 18 en 35 jaar.
Hierover schreven we reeds eerder in december.
Er is een overgangsregeling voor personen onder 35 jaar, die al eerder de grote vrijstelling hebben gehad, voor een extra vrijstelling van € 26.000.

De schenking moet bovendien vooraf worden vastgelegd bij notariële akte (met opschortende voorwaarde) en achteraf moet worden aangetoond dat het bedrag ook conform de regeling is aangewend (bijv. vermelding op de aankoop-afrekening van de notaris en rechtstreeks overboeken naar diens rekening).
De schenkingsvrijstelling heeft alleen betrekking op de verwerving van een woning.
Dus niet:

verbouwing van een reeds verworven woning;
aflossing door kwijtschelding van bij eerdere aankoop door de ouders geleende gelden;
aflossing op de hypotheek van het kind;
verwerving van nevengelegen gronden (uitbreiding tuin) of een nabij gelegen garagebox.

De nieuwe vrijstelling is wel van toepassing als de schenking wordt gebruikt om bouwtermijnen uit hoofde van een aannemingsovereenkomst te betalen voor een in aanbouw zijnde nieuwbouwwoning.
Zowel de schenkingsakte als de uitvoering daarvan dient voor het verstrijken van het 35e levensjaar plaats te vinden.
De Staatsecretaris heeft wel moeten toezeggen om deze regeling en een mogelijke versoepeling daarvan nader te bestuderen in de loop van 2011.

Nadeel van deze regeling is dat het aldus geschonken bedrag, bij wederbelegging na verkoop / aankoop, altijd (dus levenslang) van de eigen woning-reserve in het kader van de bijleenregeling deel blijft uitmaken.
Het is in veel gevallen gunstiger om het bedrag als lening aan het kind te verstrekken tegen een voor de inkomstenbelasting aftrekbare, zakelijke rente.
Dit levert al gauw meer voordeel op dan een onbelaste extra-schenking (voordeel is immers eenmalig 10% van € 26.000).
De verplichting tot investering middels verkrijging van een woning ziet overigens alleen op de opslag van € 26.000. Het basisbedrag van € 24.000 mag ook voor andere doeleinden worden aangewend.
De regeling geldt overigens onder gelijke voorwaarden ook voor een dure studie of beroepsopleiding (ten minste € 20.000 per jaar exclusief levensonderhoud).
Nog enkele andere zaken in verband met gemelde wetswijziging:
(A)
Overdrachten ouders - kinderen van het ouderlijk huis, zoals nogal eens gedaan in het verleden, worden zwaarder belast met erfbelasting bij overlijden van de ouders, met name door het intrekken van Resolutie 1965 / 96.
Voorbeeld:
Ouders dragen huis in bijv. 1989 over aan kinderen onder voorbehoud van recht van gebruik en bewoning.
Waarde huis toen (minnelijke taxatie): € 100.000;
Prijs, rekening houdend met woonrecht (60%): € 40.000 (gevolg: overdrachtsbelasting € 2.400). De koopprijs is voldaan of kwijtgescholden.
WOZ-waarde huis nu: € 300.000, de langstlevende ouder overlijdt in 2010. Restwaarde woonrecht is 36%.
Onder de oude regeling werd dan 36% van € 100.000 bijgeteld voor de erfbelasting (onder aftrek van overdrachtsbelasting, verdere opoffering, met rente)
Artikel 10 van de Successiewet voorziet nu in een volledige heffing over de huidige waarde. Men mag slechts dat wat aantoonbaar is opgeofferd (overdrachtsbelasting, betaalde koopprijs) met bijtelling van rente, op de grondslag in mindering brengen.
Dit zal tot schrijnende gevallen leiden.

Het verdient daarom sterk aanbeveling om deze situaties opnieuw te bezien (a) vanwege de inkomstenbelasting-gevolgen (box 3), (b) vanwege de hogere heffing van erfbelasting.
Hierbij is van belang: de aard van de constructie, de condities van het woonrecht en de huidige algehele toestand van de ouders.
Er zijn meerdere opties als men de gevolgen van de wetswijziging wil beperken:
(a) terugkoop bloot eigendom door ouders (woning keert terug in box 1 / koopprijs wordt schuldig gebleven aan kinderen tegen betaling van aftrekbare rente);
(b) ouders verlaten de woning en gaan elders wonen, al dan niet na formeel afstand van het woonrecht;
(c) ouders doen afstand van het woonrecht en gaan de woning huren van de kinderen.
(B)
Artikel 10 van de Successiewet heeft altijd gezien op beperkte belastingheffing in geval van bepaalde handelingen voor zover er sprake is van genotssituaties (zoals vruchtgebruik). De interpretatie van de nieuwe tekst van dit artikel door de staatssecretaris is echter zo ruim, dat vele situaties, die eerst niet onder de strekking van dit artikel vielen, daar nu wel onder vallen. Het verdient daarom aanbeveling situaties en regelingen tussen ouders en kinderen te toetsen op toepasselijkheid van dit wetsartikel.
De toepasselijkheid van dit artikel leidt bovendien in een aantal gevallen tot dubbele heffing.
Er is daarnaast nauwelijks overgangsrecht voor reeds op 1 januari 2010 bestaande situaties. Alertheid geboden !
(C)
Papieren schenkingen, die niet notarieel zijn vastgelegd, kan men alsnog bekrachtigen bij notariële akte.
Achterwege gebleven rentebetaling dient men zo spoedig mogelijk alsnog te betalen, met rente op rente.
Zorg voor gedegen documentatie (bewijsmiddelen) van betaling. Pas dus liefst geen verrekeningen toe.
(D)
De grootste vrijstelling voor de erfbelasting (€ 600.000) komt toe aan de partner.
Het is dan ook van groot belang dat vaststaat wie als zodanig worden aangemerkt.
Hierin is het een en ander veranderd, zeg maar sterk beperkt.
Een opsomming als vermeld in artikel 1a van de wet:

Alleen nog twee personen kunnen elkaars partner zijn.
In geval van huwelijk is er op grond van de wet partnerschap met elkaar, tenzij men officieel gescheiden is van tafel en bed, dan is men geen partner van elkaar.
In geval men beide ongehuwd is, dient men aan alle volgende voorwaarden te voldoen:
a) beiden zijn meerderjarig;
b) er is gezamenlijke huishouding en inschrijving op hetzelfde adres;
c) er is wederzijdse zorgverplichting vastgelegd in een notarieel samenlevingscontract;
d) men is geen bloedverwanten van elkaar in de rechte lijn;
e) men voldoet aan al deze voorwaarden gedurende tenminste 6 maanden voorafgaand aan het overlijden.

Bijzonderheden:
Sub e) geldt pas vanaf 1 januari 2012 (overgangsperiode, hetgeen inhoudt dat men dus uiterlijk op 1 juli 2011 een notarieel samenlevingscontract moet maken en samenwonen, wil men vanaf 1 januari 2012 aan alle voorwaarden voldoen).
Sub c) geldt niet voor personen, die ten tijde van het overlijden 5 jaar of langer onafgebroken aan voorwaarden a), b) en d) hebben voldaan. Er is dus een risico bij periodieke onderbrekingen.
Sub d) geldt niet tussen bloedverwanten in de eerste graad als de ene partner ten opzichte van de andere als mantelzorger is aangemerkt en dit blijkt uit toekenning van een uitkering genaamd mantelzorg compliment (o.g.v. artikel 19a Wet maatschappelijke ondersteuning) in het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar van overlijden (€ 250 per jaar).
Een andere bijzonderheid zagen we hierboven al: Sub b) geldt niet als men tegen de wil de gemeenschappelijke huishouding heeft moeten beëindigen.

Men kan geen partners zijn als men met meerdere personen aan de voorwaarden voldoet (3 broers op één adres !).
De staatssecretaris heeft ook kenbaar gemaakt wat hij onder wederzijdse zorgverplichting volstaat. Er worden hiermee eisen gesteld aan de inhoud van het samenlevingscontract. Voorbeeld: Als afgesproken en in het contract vastgelegd is dat één der samenwoners alle huishoudkosten draagt is er géén wederkerigheid.

Een en ander heeft tot veel discussie geleid over verschillende en vergelijkbare gevallen met gelijke of verschillende uitkomst.
Laat de voorwaarden maar eens op u inwerken dan ontdekt u er vast wel.
Het verschil in belastingvrijstelling en -heffing kan enorm zijn.
Belangrijk advies:
Laat persoonlijke situaties en regelingen toetsen aan de regels,
neem geen risico en maak een notarieel samenlevingscontract.
(E)

Pas op met de vrijstelling voor erfbelasting bij verkrijging door ouders van een kind: Deze is € 45.000 voor beide ouders gezamenlijk (en dus niet per persoon) indien de ouders elkaars fiscale partners zijn.
Maak eventueel een kleine aanvulling op uw testament waarin u aan elk kleinkind € 19.000 legateert. Deze vrijstelling geldt per grootouder per kleinkind.
Hebben 2 grootouders bijvoorbeeld 5 kleinkinderen dan kan men daarmee 2 x 5 x € 19.000 = € 190.000 belastingvrij naar kleinkinderen laten gaan, waarover de kinderen anders al gauw € 38.000 erfbelasting zouden dienen te betalen.
Bovendien is er geen tussenschakel (de kinderen) die op zich ook belast zou zijn geweest. Een mooi voorbeeld van "generation-skipping".
De vrijstellingen, die nu nog mooie ronde bedragen zijn, zullen in de komende jaren weer gewoon geïndexeerd worden conform de ontwikkeling van het algemene prijspeil.

Zo, dat was het dan weer. Tot de volgende keer.

De bus waarop deze heren wachten, heeft u vóóraan in onze nieuwsbrief kunnen zien......