Nieuwsbrief Juli 2011

Geachte lezers,

Het wordt nog een interessant jaar voor het notariaat.
Zowel intern als extern is er van alles "in beweging".
Er zijn een paar juridische zaken die per 1 juli 2011 wijzigen.
Wij verwachten echter per 1 januari 2012 nog meer en zeer belangrijke wijzigingen, die in de 2e helft van 2011 hun schaduw vooruit zullen werpen.

In juni hebben we als kantoor met relaties, cliënten, kennissen, vrienden, familie en personeel een uiterst geslaagd jubileumfeest gevierd, alsmede de Abrahamsdag van de notaris.
Hoewel wij in de Nieuwsbrief doorgaans niet teveel uitwijden over kantoorzaken willen wij bij deze toch nog even eenieder die op welke manier dan ook heeft gereageerd of het feest heeft bezocht, bedanken voor alle kaarten, bloemen, drank, andere cadeau´s, maar vooral ook voor de door ons gevraagde financiële bijdrages voor Stichting het Limburgs Landschap. Dientengevolge kunnen wij voor haar een bedrag van bijna € 2.400 bijdragen in een bepaalde concrete aankoop.
Dank aan alle welwillende "donateurs".

En nu het nieuws, dit keer weer met plaatjes.

Notariskantoor Moonen.

Ontwikkelingen op rechtspersonengebied

Wij hebben al vaker inhoudelijk informatie verstrekt over de actuele wetsvoorstellen met betrekking tot rechtspersonen. Het ziet er naar uit dat een en ander tegelijkertijd en wel per 1 januari a.s. wordt ingevoerd.
Dit houdt in dat maatschap, vennootschap onder firma en commanditaire vennootschap door wetswijziging als juridische verschijningsvormen overgaan in de openbare vennootschap (al dan niet met rechtspersoonlijkheid: kort gezegd OV en OVR) en de commanditaire vennootschap nieuwe stijl (al dan niet met rechtspersoonlijkheid: CV en CVR).
Daarnaast worden de wettelijke regels voor de B.V. bijzonder geflexibiliseerd, zodat de B.V. heel sterk kan worden aangepast aan de individuele situatie. De ene B.V. is dan zeker de andere niet. Nu zijn ze allemaal nog onderworpen aan een groot aantal dwingendrechtelijke bepalingen.

De wetenschap verwacht daarom in de praktijk 2 belangrijke trends:
Enerzijds dat veel meer ondernemingen (beroepen en/of bedrijven) die nu nog in de vorm van een eenmanszaak, v.o.f. of maatschap worden gedreven straks in de vorm van een B.V.
worden geëxploiteerd. De juridische afstand tussen personenvennootschappen en B.V. wordt immers fors kleiner en bovendien ziet men veel praktische probleempunten in die regeling omtrent de personenvennootschappen.
Daarnaast verwacht men dat er in een aantal gevallen niet langer voor de B.V. (die immers een deel van haar uitstraling / vaste identiteit dreigt te verliezen) wordt gekozen doch voor de naamloze vennootschap (N.V.) waarvan het juridisch regime nauwelijks zal wijzigen.

We zullen te zijner tijd nog eens de belangrijkste wijzigingen op een rijtje zetten.

Per 1 juli is in elk geval de verplichting van de ministeriële verklaring van geen bezwaar als vereiste voor de oprichting van een B.V. vervallen. Het preventieve toezicht is vervangen door een wellicht efficiënter permanent, risico gerelateerd toezicht.
Wij verwachten dat in elk geval alvast in de 2e helft van 2011 meer personen gaan kiezen voor de B.V.-vorm nu er geen historische belemmeringen of kritische vragen uit Den Haag meer bestaan. Ook het onderbrengen van bepaalde afzonderlijke activiteiten in aparte vennootschappen neemt reeds toe.
Alles gaat nu bovendien nog iets sneller en per oprichting tenminste € 100 goedkoper.

Drie wijzigingen onroerend goed

Er vindt een wijziging plaats in de notariële regelgeving omtrent royementen.
Als er een hypothecaire geldlening wordt afgelost bijvoorbeeld door verkoop van het betreffend onroerend goed of door oversluiting naar een andere geldverstrekker dan dient de notaris in kwestie de daaraan gekoppelde hypotheek uit het hypothekenregister bij het kadaster te verwijderen. Dit heet royement en mag hij alleen doen met volmacht van partijen.
Deze volmacht is wat sommige betrokkenen betreft opgenomen in de desbetreffende notariële akte. Echter de geldverstrekker, die afgelost wordt, is geen partij bij de akte zelf.
Daarom was het praktijk dat de notaris tenminste op zijn dossier had een toezegging tot medewerking aan royement. Vaak was deze toezegging opgenomen in de aflosnota. De notaris stelde dan na het passeren van de akte een volmacht op en stuurde deze naar de afgeloste geldverstrekker ter ondertekening.
De notaris moest echter helaas vaak rappelleren om de volmacht getekend terug te ontvangen. In bepaalde gevallen maakte zelfs de geldverstrekker problemen of tenminste opmerkingen en weigerde te tekenen omdat er zogenaamde onregelmatigheden zich hadden voorgedaan. Soms werden er aanvullende voorwaarden gesteld, terwijl betrokken partijen dachten dat alles al achter de rug was. Daarom is nu in regelgeving vastgelegd dat de notaris vanaf 1 juli 2011 de door de geldverstrekker getekende onvoorwaardelijke volmacht tot royement al op het dossier moet hebben alvorens hij de akte mag passeren. Hij kan dan direct na passeren en aflossen overgaan tot royement hetgeen nu soms maanden in bepaalde gevallen zelfs pas jaren later gebeurde. Hierdoor is dus ook veel sneller het hypotheekregister geactualiseerd.
In de afgelopen maanden heeft dan ook een wijziging plaatsgevonden in de handelwijze en processen bij notarissen en geldverstrekkers.
Bij het verzoek tot aflossing wordt nu de door de notaris op basis van een standaardtekst opgestelde royementsvolmacht toegestuurd en door de geldverstrekker met de aflosnota na ondertekening teruggestuurd.

Dit betekent wel dat de notaris aansprakelijk kan worden gesteld als hij wel van de royementsvolmacht gebruik maakt terwijl de geldverstrekker nog niet (geheel) zijn geld heeft ontvangen.
Er worden natuurlijk ook wel overgangsproblemen verwacht, namelijk dat er geldverstrekkers zijn die de volmacht nog niet ondertekend terug sturen, of daar toch nog bepaalde voorwaarden aan verbinden. Men sluit dus niet uit dat om deze reden aktes moeten worden uitgesteld. De notaris riskeert immers een straf als hij toch meewerkt terwijl de getekende volmacht niet binnen is.
Bovendien dient men bepaalde zaken eerder in te schatten. Zo is bijvoorbeeld niet altijd meteen duidelijk welke hypothecaire inschrijvingen dienen te worden doorgehaald en welke financieringen daaraan gekoppeld zijn. Ook komt het voor dat hypothecaire inschrijvingen maar gedeeltelijk mogen worden doorgehaald, bijvoorbeeld als slechts een gedeelte van het in de hypotheek verbonden onroerend goed wordt verkocht.

Een andere zaak die per 1 juli a.s. verandert (waar we al eens eerder aandacht aan hebben besteed) is dat de notaris vanaf die datum de hoedanigheid en het adres van het betreffende gebouw moet checken in het zogenaamde BAG-register. Dit basisregister bevat gegevens van alle gebouwen in Nederland, die op juistheid moeten worden gecontroleerd. Omtrent deze check dient een passage te worden opgenomen in de akte van levering of hypotheek.
In geval van een duidelijke fout in het register heeft de notaris de plicht om dit terug te melden, zodat het register kan worden aangepast.
Door de check en de vermelding in de akte worden ook fouten uit de kadastrale registers gehaald.
Stel u koopt een stuk grond om een huis te bouwen. In de akte van de grond staat "Gelegen nabij de Boerenweg". Later wordt er een weg aangelegd en krijgt het inmiddels gebouwde huis een huisnummer bijvoorbeeld "Professor Janssenstraat 2". Dit wordt dan niet vanzelf in het kadaster aangetekend. Uiterlijk bij een BAG-controle wordt dit nu aangepast.
Trouwens hebben de Gemeentes inmiddels ook regels gekregen voor uitgifte van adressen en doormelding daarvan.

In fiscale zin wordt er per 1 juli 2011 voor onroerend goed een wijziging in de toepassing van artikel 13 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer van kracht.
Deze regeling zorgt ervoor dat in geval van elkaar kort opvolgende leveringen van hetzelfde object er een vrijstelling van de op de eerste levering betaalde overdrachtsbelasting wordt verleend.
Ook hierover berichtten we reeds eerder, maar toch nog even een update.
A verkoopt en levert aan B voor € 250.000, overdrachtsbelasting € 15.000.
B verkoopt en levert kort daarna aan C voor € 300.000.
C spreekt af met B dat hij het voordeel uit artikel 13 aan hem zal vergoeden.
Hoe het was:
C betaalt nog overdrachtsbelasting over € 300.000 minus € 250.000 oftewel € 50.000 (is dus € 3.000). Hij vergoedt aan B diens voorheffing (€ 15.000).
Hoe het wordt:
C betaalt overdrachtsbelasting over € 300.000 plus € 15.000 (€ 315.000) minus € 250.000 oftewel € 65.000 (is dus: € 3.900). Hij vergoedt aan B het voordeel oftewel € 14.100 (€ 900 minder dan de voorheffing!).
Hoe het ook kan zijn:
B bedingt van C dat hij de reeds betaalde € 15.000 van C volledig krijgt vergoed.
De koopprijs wordt verhoogd naar € 315.000. C betaalt dan aan aanvullende overdrachtsbelasting € 3.900 (over € 65.000).
C is dan € 900 duurder uit omdat B zijn gehele voorheffing terugkrijgt.
In alle gevallen is de belastingdienst € 900 beter af dan vroeger.

In de praktijk wordt verwacht dat de verkoper de eis stelt dat de voorheffing overdrachtsbelasting op de schakel A-B, gewoon in de koopprijs B-C wordt verdisconteerd.

Notariële wijzigingen

Onlangs zijn de beroeps- en gedragsregels voor het Notariaat gewijzigd vastgesteld.
Deze zullen in het komend half jaar van kracht worden.
De oude regels waren door de ontwikkelingen van de laatste 10 jaar nogal ouderwets betuttelend geworden, zij sloten niet meer aan bij de realiteit. Zij waren ook nogal casuïstisch, hetgeen vaak tot de (nogal eens onterechte) uitleg leidde dat al het andere was toegestaan. Dit leidde tot nogal wat onzekerheid en tuchtrechtspraak.
De nieuwe regels zijn meer algemene normen (principle based rules) waarbij wel het goede uit het oude bewaard is gebleven. Deze geven wel de ruimte om in specifieke situaties iets meer naar eigen oordeel te handelen zonder dat ongewenste situaties onbestraft zullen blijven.
Deze regels zijn ook van belang voor derden. Zo kunnen ze ermee te maken krijgen wanneer een notaris ernaar handelt. Maar derden kunnen er ook zelf een beroep op doen door de notaris op (de naleving en toepassing van) deze regels te wijzen.

Voor het notariaat gelden verder sinds kort de normale regels voor het maken van reclame, enkele specifieke gevallen uitgezonderd. Adverteren via verwijzers blijft verboden.
Bovendien is er een geschillen- en klachtenregeling in de maak waarbij wordt aangesloten bij de praktijk in andere branches met neutrale geschillen-, klachten- en bezwaarcommissies.
Het eerste concept gaat binnenkort ter beoordeling naar de leden. Zodra er meer definitief is hoe een en ander gaat uitzien zullen wij u hierover informeren.

Ook gaat de organisatie van de tuchtrechtspraak veranderen. Met de wijzigingen binnen de organisatie van de rechterlijke macht (de zogenaamde gerechtelijke kaart) wordt ook het notariaat gereorganiseerd. Het voorstel is nu van 19 naar 10 afdelingen (ringen) terug te gaan. De ringen Maastricht en Roermond zouden dan wel eens kunnen worden samengevoegd tot één ring Limburg. Bovendien zijn er straks nog maar 5 tuchtkamers voor het notariaat in plaats van de huidige 19. Het Hof in Amsterdam blijft de hoger beroepsinstantie.
In de wet worden de taken in verband met tucht en toezicht beter verdeeld. Er komt straks een totale toezichthouder voor het Notariaat met eigen onderzoeks- en inzagebevoegdheden.
Daarnaast krijgen de huidige kwaliteitstoetsingen een wettelijke basis.
Er wordt zelfs al gewerkt aan de totstandkoming van een eigen Notarisbank waar notarissen al hun derdengelden kunnen laten verkeren. Ook dit kan de transparantie van en toezicht op geldverkeer bevorderen, mede ter bescherming van de belangen van derden en ter voorkoming van criminele transacties.

U ziet: er wordt ook op hoger niveau gewerkt aan modernisering en verbetering van de rechtsstaat.

Het ziet er overigens naar uit dat de Beleidsregel Beperking Uitbetaling Derdengelden, waarover bij makelaars en tussenpersonen nogal wat te doen is geweest, toch weer veranderd gaat worden. Het zou kunnen dat een en ander in de toekomst niet meer concreet gereguleerd blijft maar meer ter eigen beoordeling van de notaris in kwestie komt, afhankelijk van de omstandigheden aan de hand van bepaalde indicatoren zoals de instemming van cliënten.

Ook is er onlangs een Richtlijn Consumentvastgoed vastgesteld. Hiermee komt nauwkeurig vast te staan welke werkzaamheden een notaris verplicht is uit te voeren en dus ook in zijn prijs moeten worden geacht te zijn begrepen. Dit ook om misverstanden, geschillen etc. over declaraties te vermijden. Ook is bepaald wat optioneel is en dus extra mag worden berekend.

Daarnaast worden ook maatregelen getroffen om zij-instroom van notariële juristen mogelijk te maken. Er zijn nogal wat notarieel opgeleide juristen buiten het vakgebied terecht gekomen bij bedrijven, verzekeraars, banken, overheid, rechterlijke macht etc.
Om dezen in de toekomst herintreding in het notariële vak mogelijk te maken worden er regels ontworpen dat voor hen een matiging (aan de hand van hun kennis- en ervaringsniveau) plaatsvindt voor de strenge toelatingseisen voor het notariële ambt.
De vooropleidingseisen (universiteit en beroepsopleiding) blijven overeind, maar de ervaringsperiodes van 3 of 6 jaar stage met een minimumeis van tenminste 2 van de laatste 3 jaar worden in bepaalde gevallen losgelaten.

Verder wordt er hard gewerkt aan de voorbereidingen voor een digitaal aandeelhoudersregister waarin alle aandeelhouders van BV´s centraal worden geregistreerd en dus altijd aan de hand daarvan kan worden vastgesteld welke aandelen er zijn uitgegeven en aan wie, evt. ook met vermelding van mate en wijze van volstorting.

De woningmarkt in beweging

Gelukkig is er toenemende aandacht voor de woningmarkt. Er zijn nogal wat voorstellen in de media geweest over de aanpassing van de hypotheek-mogelijkheden of de beperking ervan.
Er is een gewisse spagaat. Enerzijds wil men kopers beschermen tegen het aangaan van (toekomstig) onverantwoorde financieringsverplichtingen, anderzijds wil men toch de door vele partijen gewenste doorstroming op de woningmarkt stimuleren.
Zo wordt er nu ook in Den Haag serieus gesproken over aanpassingen van de overdrachtsbelasting, maar dat kan eigenlijk niet zonder andere compenserende maatregelen zoals beperkingen in de hypotheekrenteaftrek.
In het recente verleden zijn er diverse kleine maatregelen getroffen. Een grotere maatregel, waarvan we merken dat die toch nog regelmatig wordt toegepast, is de starterslening van het daarvoor geschapen voorzieningenfonds als aanvulling op een gewone hypotheek.
Ook is het voor woningcorporaties mogelijk een gedeelte van de koopprijs van een woning om te zetten in een hypothecaire lening zonder dat dit fiscaal voor de koper leidt tot verlies van de eigen woning-faciliteiten.
In dit kader is er per 29 maart 2011 een besluit van kracht geworden van de Staatssecretaris van Financiën over verkoopregulerende bedingen.
Dit betekent dat elke willekeurige verkoper en koper bepaalde afspraken met elkaar kunnen maken zonder dat dit fiscale ongewenste gevolgen heeft bijvoorbeeld met betrekking tot inkomstenbelasting of overdrachtsbelasting.
Een specifieke vorm heet de koopgarantregeling.
Deze regeling behelst o.a.:

• er wordt aan koper een korting op de koopprijs verleend t.o.v. de vrije marktwaarde(10-35%);
• koper kan de woning terugleveren aan verkoper;
• koper heeft i.g.v. voorgenomen (door)verkoop aan derden een aanbiedings- ofgoedkeuringsverplichting jegens verkoper;
• verkoper deelt voor (max.) 50% mee in winst of verlies bij doorverkoop.

Men kan door een combinatie van elementen een voor een koper interessante aanbieding doen zonder dat dit dus tot negatieve fiscale gevolgen leidt.

Ondertussen is ook de regeling tegemoetkoming BTW op loonkosten ter zake verbouwingen (6% i.p.v. 19%) verlengd tot 1 oktober 2011 voor zover het verbouwingen betreft die al voor 1 juli 2011 waren geïnitieerd.

We zullen moeten afwachten of er wat meer ingrijpende maatregelen getroffen gaan worden.

Wet Bestuur en Toezicht per 1 januari 2012 van kracht

In de huidige structuur is er naast het bestuur van een vennootschap de mogelijkheid van een raad van commissarissen. Deze hebben in de wet omschreven taken, bevoegdheden, erantwoordelijkheden en aansprakelijkheden, uitgewerkt in de statuten van de vennootschap.
Zij hebben vaak een controlerende, toezichthoudende en adviserende taak, en staan dus als zodanig los van het bestuur.
De nadelen van dit systeem zijn in de praktijk gebleken. Commissarissen waren nogal eens onvoldoende en later geïnformeerd, niet altijd attent en actief, te weinig kritisch.
Commissarissen waren echter maar zeer beperkt verantwoordelijk waardoor minder functioneren geen gevolgen had.
Bovendien was de benoeming van de commissarissen nogal eens voorbereid / gestuurd, oudere mannen zonder verdere carrièrevooruitzichten. Het was een eigen wereldje geworden waarin steeds dezelfde mensen verkeerden en men (ook persoonlijk) te vaak elkaar te goed kende.
Het is zo dat dit na invoering van de nieuwe wet kan worden gewijzigd door te werken volgens een model met een "one-tier board". Er worden dan (in plaats van commissarissen) binnen de kring van het bestuur één of meer bestuurders opgenomen (non executive officers: NEO naast C(hief)EO en F(inancial)EO) met een functie vergelijkbaar met die van de commissarissen.
Het nadeel is natuurlijk dat het bestuur daarmee feitelijk zichzelf gaat controleren.
Controle en advies krijgt vorm door een taakverdeling binnen het bestuur in plaats van een apart orgaan, binnen de vennootschap, maar buiten het bestuur.
Maar degene die dat gaat doen heeft nu wel dezelfde rechtspositie als de andere bestuurders. Natuurlijk dezelfde informatie op hetzelfde moment, directe deelname aan bestuursvergaderingen (met inspraak en invloed op besluitvorming), zonder tijdsverlies etc.
De toezichthouder zit in het bestuur aan tafel. De afstand is aanzienlijk korter. Er kan direct worden ingegrepen.
Nadelen zijn verder ook evident: de desbetreffende bestuurder heeft minder visie van afstand (bijv. in de toepassing van algemeen beleid) en zou mee kunnen doen aan negatieve praktijken. Je kunt makkelijker door de andere bestuurders beïnvloed raken en je kunt bepaalde dingen ook niet zien omdat je er te kort op zit. Het kan ook leiden tot voortdurende discussies en onenigheid hetgeen negatieve invloed kan hebben op de kwaliteit en slagvaardigheid van het bestuur.
Voordeel is wel weer dat de kennis en betrokkenheid, alsmede ook de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid, van deze persoon hoger is.

De praktijk zal een en ander moeten uitwijzen. Feit is dat er straks iets valt te kiezen. Wat past het beste bij een bepaald bestuur of bij een bepaald bedrijf ? De aandeelhouders hebben het uiteindelijk voor het kiezen. Denk wel aan de mogelijk benodigde statutenwijziging !

Boek 10 van het Burgerlijk Wetboek

Al eerder berichtten wij dat alle internationaal privaatrechtelijke regelgeving wordt gebundeld en geactualiseerd in een nieuw deel van het Burgerlijk Wetboek.
De meeste huidige regelgeving op dit terrein, versnipperd en deels achterhaald, komt dan te vervallen.

Inmiddels is dit belanghebbend en omvangrijk stuk wetgeving ook door de Eerste Kamer aangenomen. Vermoedelijke datum van inwerkingtreding is 1 januari 2012.

Dat was het weer voor deze keer.
We wensen u een fijne zomermaand juli en indien van toepassing alvast een mooie vakantie.
Bedankt voor uw aandacht.

Notariskantoor Moonen.