Nieuwsbrief Oktober 2010

Kort na het verschijnen van de vorige nieuwsbrief (september) bereikte ons informatie van het Ministerie van Financiën over maatregelen ter stimulering van de woningmarkt. Wij hebben u daar met een extra bericht op geattendeerd via twee links naar de website van het Ministerie. Zo vernam u "vers van de pers" de jongste maatregelen. Op een enkel aspect gaan wij in deze nieuwsbrief iets dieper in.
De demissionaire regering bepaalt op deze wijze in elk geval nog via Prinsjesdag 2010 de gang van zaken in 2011.

Om u, zoals in deze kwestie, nog actueler te kunnen informeren is notariskantoor Moonen thans ook op Twitter en LinkedIn te volgen.
Zo blijft u op de hoogte van hetgeen wij voor u vermeldenswaardig vinden.
Overigens zijn op onze website alle nieuwsbrieven en ook andersoortige berichten te lezen. Neem onze website op in uw favorieten.

En dan vragen wij uw bijzondere aandacht voor het volgende:

In het kader van transparantie en stimulering van de woningmarkt is in samenwerking met Notariskantoor Moonen een nieuwe website ontwikkeld, genaamd: HUISKOPENINVENLO.NL
Deze site bevat naast actuele informatie vanuit diverse bronnen over Venlo e.o.
Een zeer overzichtelijk geheel aan links naar alle professionele aanbieders van woningen etc. in de regio Venlo.
U vindt hier links naar makelaars, woningstichtingen, zoekpagina´s etc.
Wanneer u de onroerend goed-markt in Venlo wilt volgen of bijvoorbeeld actueel op zoek bent naar een bepaalde woning, moet u deze website als portaal gebruiken. Een absolute must om op te nemen in "uw favorieten"!
Bezoek deze website eens als kennismaking.
Heeft u trouwens suggesties voor deze site, dan vernemen we deze graag van u en zullen deze beslist in overweging nemen en geven.

Er was daarnaast goed nieuws van het Kadaster. In de eerste helft van 2010 is Notariskantoor Moonen in staat geweest om een bepaalde foutenfactor terug te brengen van 0,9% (2e helft 2009) naar een zelden vertoonde lage factor van 0,45%.
Wij herleiden gemeld resultaat tot het gevolg van een drietal nieuw ingevoerde controles.
De laatste jaren schommelde de gemiddelde foutenmarge van Notariskantoor Moonen tussen de 0,75 en 1,00 %.
Het Kadaster houdt als norm aan dat ieder notariskantoor dient te streven naar een foutenfactor van gemiddeld minder dan 1%.
Boven 2% wordt actie overwogen.
De geregistreerde fouten kunnen leiden tot vertraging in de kadastrale verwerking en mogelijk latere uitbetaling van derdengelden.

Tenslotte:
Het lezen van deze Nieuwsbrief is een intensieve bezigheid. Vindt u deze Nieuwsbrief te lang om in een keer te lezen ? Print hem uit en lees hem tussendoor of ´s-avonds in stukjes. Vergeet ook niet uw opgedane kennis te gebruiken !

Notariskantoor Moonen.

Bepalingen faillissementswet om rekening mee te houden

Wij brengen graag eens de artikelen 61 en 63 uit de Faillissementswet onder uw aandacht.
Deze bepalingen zijn veelvuldig onderwerp van discussie op wetenschappelijk niveau en ook in de jurisprudentie.

Vaak denken ondernemers dat als zij huwelijkse voorwaarden hebben dat dan zonder meer de bezittingen (op naam) van hun huwelijkspartner bij een eventueel faillissement buiten schot blijven.
Dit is gebaseerd op artikel 63 van de Faillissementswet dat kort gezegd bepaalt dat het faillissement van iemand die in gemeenschap van goederen is gehuwd (dus zonder het maken van huwelijkse voorwaarden) het faillissement van die gehele huwelijksgoederengemeenschap omvat. De andere echtgenoot gaat trouwens niet zelf failliet. Alleen de gemeenschappelijke goederen vallen mede en geheel in de failliete boedel.
Zeker in geval van een eenmanszaak, een vennootschap onder firma of maatschap zijn er echter toch bepaalde (grote) risico´s aanwezig.
Dit houdt verband met het dwingendrechtelijke artikel 61 van diezelfde wet.
Dit artikel geeft de niet-failliete echtgenoot de mogelijkheid om uit de huwelijksboedel de roerende goederen terug te nemen, die hij daarin persoonlijk heeft aan- of ingebracht of die door hem met eigen geld zijn gefinancierd.
In geval van geschil te bewijzen door beschrijving of bescheiden, dus niet met verklaringen !
Ook in geval van belegging of wederbelegging. Dit geldt ook voor onder privé-clausule geschonken en geërfd goed.
De bewijsplicht ligt dus bij de niet-failliete echtgenoot, die moet aantonen dat er sprake is van privé-bezit, en niet bij de curator.

In de rechtspraak (diverse uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven) is echter ook nog eens de vaste leer ontwikkeld dat artikel 61 moet worden toegepast ongeacht het huwelijksvermogensregime.

Lid 4 van artikel 61 bepaalt daarnaast ook nog eens dat wanneer goederen (ook registergoederen) verkregen zijn tijdens huwelijk en alleen op naam van de niet-failliete echtgenoot staan, deze zal moeten bewijzen dat die goederen in overwegende mate gefinancierd zijn door deze niet-failliete echtgenoot.
De herkomst van de gelden speelt dan een rol. Algemeen is men het er over eens dat tenminste meer dan de helft aantoonbaar uit privé-middelen moet komen. Dit is ook onderdeel van een wetsvoorstel tot herziening van het huwelijksvermogensrecht.
Dus: Huis op naam van de niet-ondernemende echtgenoot maar grotendeels hypothecair gefinancierd? Toch onderdeel van de failliete boedel !

Onze aanbevelingen:

Administreer en documenteer door beschrijving of bescheiden welke goederen privé zijn (zowel in geval van gemeenschap van goederen als bij huwelijksvoorwaarden).
Denk aan nauwkeurige omschrijving (foto´s) en vermelding van herkomst.
Bewaar bescheiden van erfenissen en schenkingen.
In geval van belegging of wederbelegging: bewaar schriftelijke bewijzen.
Laat aankoopbonnen van privé-goederen op naam zetten en bewaar kopieën van betalingsbewijzen zoals bankafschriften.
Administreer en documenteer in elk geval geldverstrekkingen door de niet-ondernemende aan de wel-ondernemende echtgenoot, en waarvoor deze zijn aangewend.
Overweeg als IB-ondernemer het oprichten van één of meerdere besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid.
Maak als ondernemer ondanks het vorenstaande altijd huwelijkse voorwaarden, dit kan ook nog tijdens het huwelijk.

Een en ander moet ook nog eens altijd tijdig gebeuren.

Denk dus niet te eenvoudig over bescherming door tenaamstelling ten name van de niet-ondernemende echtgenoot.
Geen bewijs van privé-karakter ? Dan is het risico van het vallen in de failliete boedel groot, ook bij huwelijkse voorwaarden en eenzijdige tenaamstelling.

Overleg in geval van twijfel met het notariskantoor.
Wij kunnen uw situatie, huwelijkse voorwaarden en mogelijk bewijsmateriaal toetsen.

Royementsperikelen

Bij overdracht van onroerend goed dient dit vrijwel altijd volledig vrij gemaakt te worden van hypotheek van de overdragende partij. Dit heet in vaktaal: royement.
Meestal wordt de volledige schuld van de overdragende partij waarvoor hypotheek is verleend, afgelost en daardoor vervalt juridisch gezien het hypotheekrecht van de geldverstrekker. Royement is dan een administratieve kwestie.

In een aantal gevallen hoeft er slechts een deel van de schuld of helemaal niets te worden afgelost (bijvoorbeeld bij een overkoepelende financiering met meerdere objecten).In bepaalde gevallen is er sprake van een overbrugging.
Steeds vaker is de koopprijs niet voldoende om de hypotheekschuld helemaal af te lossen en blijft er een gedeelte van de schuld ongedekt open staan.
Dan is royement een rechtshandeling.

Tot nu toe is de praktijk dat notarissen hun aktes mogen passeren als zij beschikken over een duidelijke, schriftelijke royementstoezegging van de hypotheekhouder(s). Het eigenlijke royement vindt dan na afloop plaats. De notaris stelt een volmacht op, stuurt die bijv. naar de bank, krijgt deze ondertekend retour en verwerkt deze in een afzonderlijke royementsakte, die wordt ingeschreven in het hypothekenregister.
Dan pas is het royement juridisch afgehandeld.
Bij deze praktijk deden zich onwenselijkheden voor.
Sommige notarissen hadden een gebrekkige royementenadministratie en lieten de royementen te lang liggen. Ook banken waren slordig in hun administratie en waren traag in het ondertekenen en terugsturen.
Dit betekent dat er hoofdzakelijk bij vervolgtransacties jaren later nogal eens hypotheken aan het licht kwamen, die al geroyeerd hadden moeten worden.
Zeker bij juridische royementen leidde dit een aantal keren tot serieuze problemen achteraf, bijv. in geval van misverstanden, interpretatie- en meningsverschillen.
De zogenaamde royementstoezegging, die tot nu toe voldoende was, bleek niet altijd even duidelijk.
Sommige banken gingen zelf de volmachten maken, met onjuistheden, vertraging en bleven soms helemaal in gebreke.

De onvermijdelijke ontwikkelingen in de praktijk zijn de volgende:
Allereerst werd voor notarissen een tijdslimiet ingesteld aan de afhandeling van royementen en werd er strenger gecontroleerd en opgetreden.
Er werd op toegezien dat ontstane achterstanden (soms van jaren) werden weggewerkt.
De hoogste tuchtrechter deed bovendien in april 2010 uitspraak dat zeker in geval van juridisch royement, ongeacht de gebruikelijke praktijk, het onzorgvuldig is als de notaris de ondertekende volmacht van de hypotheekhouder niet bij gelegenheid van de overdracht op het dossier heeft.
De toepassing van de volmacht dient bovendien zo spoedig mogelijk te gebeuren.
De beroepsorganisatie van notarissen heeft daarnaast onlangs besloten een beleidsregel in te voeren dat in alle gevallen de door de hypotheekhouder(s) getekende onherroepelijke volmacht vooraf op het dossier dient te zijn. Dit wordt van kracht per 1 juli 2011 en zal vergaande consequenties voor de praktijk hebben.
Zowel notariskantoren als banken dienen hun gebruikelijke werkwijze hierop danig aan te passen. Deze op zich goede regel levert een aantal extra handelingen vóór het passeren van de akte op en kan oponthoud veroorzaken in spoedsituaties, zoals overbruggingen.

Hoewel partijen er vanuit mogen gaan dat de notaris zijn dossier conform de regels compleet heeft en verantwoordelijk is voor levering vrij van hypotheken (en overigens ook beslagen) alsmede voor het royement van bijbehorende inschrijvingen (al dan niet administratief en al dan niet gedeeltelijk) kan het geen kwaad om eens te informeren naar de onderliggende stukken of daarin inzage te vragen. Zeker na 1 juli 2011.

Opgepast met het zuiver aanvaarden van nalatenschappen
(inclusief een dramatisch voorbeeld)

Wanneer iemand mogelijk erfgenaam is in een nalatenschap dan heeft deze persoon de mogelijkheid tot beraad en kan vervolgens kiezen tussen zuiver aanvaarden, beneficair aanvaarden of verwerpen van zijn aandeel in de nalatenschap.
Zuiver aanvaarden is vormvrij en kan al gebeuren doordat men zich als erfgenaam gaat gedragen, door bijvoorbeeld bepaalde goederen uit de nalatenschap tot zich te nemen.
Het gaat hier primair om een eigen keuze, maar de notaris kan daarbij een rol spelen. Vaak wordt deze bij een nalatenschap betrokken om de zogenaamde verklaring van erfrecht af te geven. Hij gaat dus onderzoeken en verklaren wie erfgenamen zijn en hoe die de nalatenschap aanvaard hebben (zuiver of beneficair).
De betreffende potentiële erfgenaam krijgt dan, vaak in combinatie met een volmacht, een verklaring van zuivere aanvaarding ter ondertekening toegestuurd.
Vaak zijn maar één of twee erfgenamen bij de notaris geweest voor een kort gesprek en krijgen de anderen hooguit wat schriftelijke informatie via een begeleidend schrijven. Zij nemen de moeite niet om persoonlijk naar de notaris te gaan en zich te verdiepen in de aspecten van hun situatie en de daaruit voortvloeiende keuzemogelijkheid. In veel gevallen is dit ook niet nodig althans leidt dit niet tot nadelige gevolgen.
Wij vinden dat hier toch een waarschuwing op zijn plaats is.
Wie weet nu precies de financiële situatie van de overledene ?
Welke problemen heeft de overledene verzwegen ?
Zijn er geen risico´s inzake de aansprakelijkheidssfeer ?
Welke zaken gaan er op u als erfgenaam afkomen ? Bent u wel bekend met een aantal noodzakelijke handelingen zoals meldingen, opzeggingen, belastingaangifte etc. ?
Welke kosten zult u als erfgenaam moeten maken om alles geregeld te krijgen ?
Is er een executeur en wat zijn diens bevoegdheden en verantwoordelijkheden ?

De notaris heeft terzake een uitgebreide waarschuwings- en voorlichtingsplicht. Mondeling, schriftelijk en in bepaalde gevallen moet hij u wijzen op speciale risico´s.
Het is echter wel aan uzelf of u er gebruik van maakt. De notaris kan bovendien niet op eigen titel nagaan wat de precieze vermogenssituatie van de betreffende overledene is.
De tuchtrechter heeft in februari 2010 naar aanleiding van een bepaald geval uitgesproken dat niemand genoegen hoeft te nemen met standaardmatige aanpak.
De notaris heeft een eigen verantwoordelijkheid met betrekking tot de omvang van zijn ambtsbediening.

Een dramatisch voorbeeld:
Een weduwnaar (M) en een weduwe (V2), beide met kinderen uit eerste huwelijk, trouwen met elkaar. Na vijf jaar huwelijk overlijdt M; V2 als echtgenote aanvaardt de nalatenschap zuiver en krijgt deze volledig ter beschikking.
De kinderen van M vorderen echter het nog niet door M uitgekeerde erfdeel van hun moeder (V1) op. V1 was op dat moment al tien jaren dood maar had in haar langstlevende-testament een Zuid-Amerikaanse rente over deze erfdelen bepaald. V2 ziet zich geconfronteerd met een flinke claim van de kinderen van M. Deze claim (moedersdeel met ongeveer 100% rente) is inmiddels groter dan de nalatenschap van M, aangezien die na het overlijden van V1 ook nog eens heeft moeten interen op zijn vermogen. Hij heeft vóór het huwelijk met V2 nota bene zijn vermogen verkleind door op papier een aantal schenkingen aan zijn kinderen te doen. Waardoor de claim nog groter wordt.
Bovendien staat in het testament van V1 een zogenaamd ´ik oma-legaat´ ten behoeve van haar kleinkinderen, uit te keren bij overlijden van M.
Trouwens hebben M en V2 na het aangaan van hun huwelijk testamenten gemaakt waarbij zij elkaars kinderen betrekken in elkaars nalatenschap.

N, de notaris die de hele familie begeleidde, krijgt een behoorlijk probleem.

N kan niet aantonen dat hij bij afwikkeling van de erfenis van V1 M heeft gewezen op alle gevolgen van de renteclausule. Hij had niet alleen de verklaring van erfrecht opgemaakt maar ook assistentie verleent bij het invullen van de successie-aangifte.
N kan ook niet aantonen dat hij bij de schenkingsakten M heeft gewezen op alle gevolgen daarvan bij zijn overlijden na hertrouwen.
Dit kan N ook niet toen V2 en M bij gelegenheid van hun huwelijk via hem huwelijksvoorwaarden maakten met nota bene inhoudende een finaal verrekenbeding bij overlijden alsof zij in gemeenschap van goederen waren gehuwd.
Daardoor werd het vermogen van V2 bij overlijden van M al kleiner door de aanwezige schuldpositie van M jegens zijn afstammelingen.
N kan ook niet aantonen dat hij bij het maken van de testamenten M en V2 erop heeft gewezen dat zodoende, mede gelet op de inhoud van de huwelijkse voorwaarden, bij overlijden van M zelfs de kinderen van V2 in problematiek betrokken kunnen raken.
N kan ook niet aantonen dat hij bij de afwikkeling van de erfenis van M V2 heeft gewezen op de latente claims (erfdeel V1 met rente, niet-uitgekeerde schenkingen kinderen M en legaten kleinkinderen V1).
N heeft zelfs de verklaring van erfrecht opgesteld met vermelding van de kinderen van V2 als mede-erfgenamen van M zonder hen te benaderen, op enigerlei wijze voor te lichten of tenminste een verklaring van aanvaarding te laten tekenen.
De kinderen van V2 hebben door de situatie nu een vordering van negatieve omvang (een schuld dus) op hun moeder en moeten dus eigenlijk meebetalen aan de claims van hun quasi-stiefbroers en zusters (de kinderen van M) en hun kinderen.
Zij zien bovendien het vermogen van hun moeder V2 verminderen waaruit zij ook nog hun vaders deel (met rente?) moeten ontvangen.

De testamenten tussen V1 en M waren overigens opgemaakt door de voorganger van N. Het ´alles onder een dak hebben´ weegt nadrukkelijk mee in deze.
De adviseur van de kinderen van M was, u raadt het, een notaris.
Het verweer van N (samengevat) ? "Jammer dat ik niet voldoende aantekeningen heb. Sneu voor V2. Maar ja, het had net zo goed andersom kunnen zijn ! "

Een vaste familienotaris, die u vriendschappelijk met alle egards begroet, is leuk, maar zonder functie als hij niet alle eerdere relevante zaken in zijn advisering betrekt.
Notariskantoor Moonen hanteert overigens sinds enige tijd de zelf ontwikkelde ´Cliënt-Plus´-formule waarbij niet de mogelijke opdracht, maar de juridische situatie van cliënt(en) aan de hand van actuele wetgeving en reeds eerder opgemaakte documenten, volledig wordt getoetst aan alle actuele relevante aspecten.
´Ken uw cliënt´ gaat verder dan visuele herkenning. Dat kan nooit zuiver op basis van geheugen. Persoonlijke dossiervorming is dus gewenst.

Onze adviezen:
Besteed serieus aandacht aan eventueel erfgenaamschap.
Ga zoveel mogelijk samen en tegelijk naar de boedelnotaris, bereid het gesprek goed voor, neem alle relevante papieren mee, zet uw vragen op papier - laat die desnoods vooraf de notaris toekomen.
Maak ook zelf aantekeningen tijdens besprekingen. Vraag eventueel om een samenvatting van de belangrijkste punten van voorlichting / advies.
Hoewel anderen misschien anders oordelen is de verklaring van erfrecht geen overbodig stukje notarisomzet. Het is een in de wet verankerd officieel document en de inhoud ervan dient zorgvuldig tot stand te komen. Het gesprek daartoe is een belangrijk moment voor (mogelijke) erfgenamen om zich persoonlijk te laten voorlichten en adviseren. En dan beredeneerde keuzes te maken.

“ Crisis? Welke crisis ? “. Hoedjesparade in Den Haag.

Ondernemers: Denk aan intrekking van de 403-verklaring

Holdings (moeder BV´s) zijn regelmatig mede aansprakelijk c.q. staan garant en borg voor één of meer van werkmaatschappijen (dochter BV´s), waarin zij deels danwel geheel participeren.
Vaak zijn verschillende borgstellingen etc. in meerdere papieren vastgelegd. Nogal eens ontbreekt een goede omschrijving van de inhoud van de borgstelling en de duur ervan. Neem bijvoorbeeld op dat de borgstelling eindigt bij beëindiging van de relatie.
Geen omschreven beperkingen houdt in: onbeperkte borgstelling etc.
Bewaar al dergelijke papieren zorgvuldig bij elkaar.

Borgstelling wordt ook nogal eens geregeld met een zogenaamde 403-verklaring, genoemd naar het betreffende wetsartikel van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, waar ook de gevolgen staan omschreven.
Deze verklaring dient bij beëindiging van de moeder / dochter - relatie expliciet ongedaan te worden gemaakt (intrekking). Dat wordt nogal eens vergeten, bijvoorbeeld bij gelegenheid van een aandelenoverdracht. Soms wordt het alleen in de overeenkomst of akte (tussen verkoper en koper) vastgelegd, maar dit dient ook expliciet te worden medegedeeld aan degenen ten behoeve van wie men zich borg etc. heeft gesteld.
In bepaalde gevallen dient vooraf ontslag uit aansprakelijkheid of einde borg te worden geregeld.
Voorkom dat de Holding later nog aansprakelijk wordt gesteld voor verplichtingen van de Werkmaatschappij ontstaan na beëindiging van de onderlinge relatie.
Het zou niet voor de eerste keer zijn dat een schuldeiser verhaal gaat zoeken bij de oude "eigenaar".
De Ondernemingskamer van het Hof Amsterdam heeft bij uitspraak van 12 januari 2010 de Holding beroep op redelijkheid en billijkheid ontzegd. De niet-ingetrokken verklaring blijft van kracht, ook al was het de bedoeling van voormalige moeder en dochter helemaal niet dat de borg zou doorlopen en ook al had de schuldeiser kunnen vermoeden dat het niet de bedoeling was dat de Holding nog aansprakelijk was voor de voormalige dochter.

Wijzigingen ter stimulering woningmarkt

Wij kregen dus alvast een voorschot op het Belastingplan 2011, te presenteren op Prinsjesdag.
Belangrijke punten:

BTW-verlaging (19 > 6 %) alleen op arbeidskosten verbouwing (renovatie / herstel) tussen 1-10-2010 en 1-7-2011, mits woning ouder dan 2 jaar.
Verlenging van verhoging grens Nationale Hypotheek Garantie (€ 350.000,00) tot 1 januari 2012.
Periode om dubbele woonlasten af te trekken voor de inkomstenbelasting is verlengd van 2 naar 3 jaar. Regeling vervalt per 31 december 2012.
Hypotheekrente aftrekbaar na verhuur verlengd met 1 jaar tot maximaal 31 december 2012.

Wij vragen echter uw bijzonder aandacht voor de wijziging van artikel 13 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer.
Dit artikel regelt een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting (6%) bij meerdere overdrachten binnen een bepaalde periode. Deze periode wordt voor iedere overdracht in 2011 verlengd van 6 naar 12 maanden.
Hiermee verlaagt de koper het risico dat hij bij doorverkoop zijn overdrachtsbelasting kwijt is.
Het verdient dus aanbeveling om in relevante situaties een eventuele overdracht in 2011 te laten plaatsvinden, dus nu (eind 2010) uitstellen tot na 1 januari 2011 en straks (eind 2011) naar voren halen vóór 1 januari 2012.

Artikel 13 heeft diverse interessante aspecten.
Voorbeeld:
A verkoopt aan B zijn huis voor € 200.000. Notariële overdracht 4 februari 2011,
€ 12.000 te betalen overdrachtsbelasting. B heeft zijn ´oude´ huis te koop gezet. B heeft de aankoop via overbrugging gefinancierd. B heeft van beide woningen de hypotheekrente-aftrek (minstens tot ultimo 2012). B heeft op 1 juni 2011 nog geen koper voor zijn oude huis, dus zet hij zijn nieuwe huis ook te koop. C meldt zich als koper voor dat nieuwe huis. Via een bepaling in de koopovereenkomst kan B van C tot 4 februari 2012 (uiterste datum levering) zijn overdrachtsbelasting terug ontvangen.
Stel koopprijs is € 210.000, dan betaalt C aan B € 12.000 en aan de Staat € 600 overdrachtsbelasting.
Bovendien is er (via een zogenaamde Groninger akte) een manier om deze termijn nog een beetje op te rekken, maar daarover dienen partijen wel heel specifiek geïnformeerd te worden. Stel dat C zijn hypotheek pas eind februari 2012 denkt rond te krijgen dan kan er op 3 februari 2012 op papier worden geleverd met uitstel van betaling tot bijvoorbeeld 15 maart 2012.
Bedenk wel dat deze faciliteit voor C niet meer geldt. Als hij het huis bijvoorbeeld 1 augustus 2012 doorverkoopt en levert dan kan hij geen of slechts gemelde € 600 terugvragen van zijn koper.
Deze vrijstelling gaat ook op voor nieuwbouw-woningen, hoewel daar alleen BTW is betaald. De levering van grond en woning worden hier gesplitst.
Zeker bij levering vrij op naam met BTW of bij levering van een deel van een groter object of aantal objecten is het devies: naar het notariskantoor voor een exacte berekening alvorens te ondertekenen. Laat de notaris ook de betreffende passage in de koopovereenkomst aanvullen.

Wij adviseren met name spaargeld-beleggers toch eens een aankoop te overwegen en deze in 2011 te laten plaatsvinden.
Gelet op de lage rentestand op spaartegoeden en de prijsdaling op de woningmarkt is er door het tijdelijk gewijzigd artikel 13 WBR een ruime periode om een aangekocht object met winst door te kunnen verkopen, zonder dat die winst wordt verminderd door de betaalde overdrachtsbelasting.
Het is zaak om een aankoop niet meteen in overdracht te effectueren, want de verkopend eigenaar heeft bijv. nog dubbele hypotheekrente-aftrek.
Laat wel de notaris de koopovereenkomst inschrijven in het kadaster om zich (gedurende 6 maanden) te beschermen tegen financiële problemen of zelfs faillissement bij de verkoper.
Voorbeeld:
Kopen bij overeenkomst op 15 februari 2011, inschrijven in kadaster, notariële levering op 15 augustus 2011, faciliteit artikel 13 WBR tot 15 augustus 2012, met de mogelijkheid van verlenging middels Groninger akte.

Grote schenkingsvrijstelling (wederom) verruimd

Ouders (samen) kunnen (ieder van) hun kinderen in 2010 maximaal € 5.000 belastingvrij
schenken. Aan kinderen tussen 18 en 35 jaar kan zelfs in enig jaar eenmalig méér belastingvrij worden geschonken, te weten in 2010 € 24.000.
Sinds 1 januari 2010 is er een nieuwe regeling dat ouders daarboven nog meer kunnen schenken indien dit wordt aangewend door het kind voor de aanschaf van een woning, te weten € 50.000. Er is een overgangsregeling voor kinderen die al eerder de grote vrijgestelde schenking hebben genoten (mits nog tussen 18 en 35 jaar).
Het Ministerie van Financiën heeft onlangs besloten tot verruiming van deze regeling.
De vrijstelling van € 50.000 is nu ook van toepassing indien het geld wordt aangewend voor:

de aflossing van een reeds bestaande hypothecaire geldlening, of: als kwijtschelding op door de ouders aan het kind voor aanschaf van de woning geleend geld;
voor verbouwing of verbetering van de woning;
voor de bouw van een nieuwe woning of de aanschaf van daarvoor bestemde grond.

Deze verruiming heeft directe werking en geldt dus ook al voor 2010.
Aan deze faciliteit zijn wel enige formaliteiten verbonden (notariële vastlegging, aangifte).
Het verdient aanbeveling een dergelijke actie eerst met het notariskantoor te overleggen, zodat alle voor- en nadelen alsmede bijzonderheden van het geval kunnen worden besproken.
Het Ministerie is bij gemeld besluit ook ingegaan op enkele onduidelijke situaties en vragen, die naar aanleiding van deze regeling bestonden.

Kort nieuws belastingplan 2011

De eerdere (tijdelijke) verlaging van vennootschapsbelasting over de eerste € 200.000 aan winst wordt permanent gemaakt en blijft dus 20%.
Boven gemeld bedrag wordt de vennootschapsbelasting verlaagd naar 25%.

De wet wordt (per 1 januari 2011) gewijzigd met betrekking tot de overdracht van lichamen (bijvoorbeeld B.V.’s), die onroerend goed bezitten.
Totnogtoe was 6% overdrachtbelasting verschuldigd, bijvoorbeeld bij aandelenoverdracht, wanneer het lichaam / de B.V. voor 70% of meer aan balanswaarde in de vorm van onroerend goed had (het hoofdzakelijkheidscriterium). Dit percentage wordt nu verlaagd naar 50% of meer (het grotendeels-criterium), om kunstgrepen tegen te gaan.

“De Jager en zijn prooi “.

KORTE BERICHTEN:

Tijdelijke bestuurder

De Hoge Raad heeft eerder dit jaar een uitspraak gedaan over de bevoegdheden van een tijdelijk bestuurder in een B.V.
Afhankelijk van de omstandigheden zijn de bevoegdheden van een dergelijk bestuurder vrijwel altijd beperkter dan degene voor wie hij waarneemt.
Men mag pas van volledige bevoegdheid uitgaan als dit expliciet is kenbaar gemaakt.
Zaken, die nodig zijn om te handelen in het kader van de dagelijkse gang van zaken, inclusief lichte beleidsbepalende zaken, mogen wel zonder expliciete regeling tot de bevoegdheden gerekend worden.
Een derde mag echter, als zijnde bekend met het tijdelijk bestuurderschap, niet zonder meer uitgaan van de volledige bevoegdheid van de tijdelijk bestuurder, dient actief te informeren naar beperkingen en dient rekening te houden met overschrijding van bevoegdheid of de eis van aanvullende besluitvorming wanneer de aard van de handeling daartoe aanleiding zou moeten geven. De derde dient in die gevallen zelfs om expliciet bevoegdheidsbewijs te vragen en te informeren naar eventuele aanvullende dekkende besluitvorming.
Men moet in het algemeen rekening houden met beperkingen aan de aard van de handeling, in tijd en qua omvang financieel belang.
Algemeen advies:
Leg de bevoegdheden van een tijdelijk bestuurder, en ook de beperkingen daarin, nauwkeurig vast, deponeer of publiceer deze en communiceer daarover rechtstreeks met derden.
Neem een en ander ook op in een overeenkomst met de tijdelijk bestuurder en verplicht deze daarover te communiceren.
Leg ook een protocol vast voor benodigde aanvullende besluitvorming en twijfel over een of ander.

Kwaliteitseisen voor professionele bewindvoerders, mentoren en curatoren

Eerder dit jaar is door het Ministerie van Justitie een wetsvoorstel tot wijziging van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek ingediend waarbij naar aanleiding van recente incidenten, ervaringen en rechtspraak de regels voor personen die op professionele basis mentor, bewindvoerder of curator zijn, zullen worden aangepast.
Met een aantal wijzigingen worden enkele praktische probleempunten weggenomen.
Zo kan men onderbewindstelling van een persoon al bij voorbaat regelen, dus vóórdat de toestand van onvermogen om eigen belangen te behartigen is ingetreden.
Dit kan men overigens bij wilsverklaring ook al notarieel laten vastleggen.

Bovendien is de mogelijkheid voor het Ministerie ingebouwd om nadere kwaliteitseisen te omschrijven en regels voor beloning te bepalen, bij algemene maatregel van bestuur.

Datum van inwerkingtreding is nog niet bekend.

For the record

Enkele bankwijzigingen:

(1) WestlandUtrecht Hypotheekbank N.V. is thans WestlandUtrecht Bank N.V..
(2) Als gevolg van twee opvolgende fusies in het weekend van 28/29 augustus jl. zijn de hypothecaire geldverstrekkers Fortis Hypotheek Bank N.V., Fortis ASR Praktijkvoorziening N.V. en Fortis ASR Hypotheekbedrijf N.V. verdwenen.
Genoemde vennootschappen zijn opgegaan in Direktbank N.V.
Voor de afzonderlijke portefeuilles zal Direktbank N.V. verschillende handelsnamen hanteren (zie onderstaand overzicht).

Geldverstrekker (oud)	Geldverstrekker (nieuw)
Fortis Hypotheek Bank N.V.	Direktbank N.V., handelend onder de naam ASR Woninghypotheken
Fortis ASR Praktijkvoorziening N.V.	Direktbank N.V., handelend onder de naam ASR Praktijkvoorziening
Fortis ASR Hypotheekbedrijf N.V.	Direktbank N.V., handelend onder de naam Direktbank Vastgoed Hypotheken

(3) ING Real Estate Finance N.V. is door fusie verdwenen in ING Bank N.V. doch wordt wel nog gebruikt als handelsnaam.
(4) BLG Hypotheekbank N.V. zal op 11 oktober a.s. door fusie verdwijnen in SNS Bank N.V.. De handelsnaam BLG Hypotheken wordt wel nog gebruikt.

Bedrijfsoverdracht ? Nieuw KVK-nummer

Om duidelijker te maken dat een onderneming een nieuwe eigenaar heeft, geldt sedert enkele maanden dat het nummer van het handelsregister wijzigt bij bedrijfsoverdracht.
Ben hierop bedacht in alle uitingen namens de onderneming zoals websites en e-mails, facturen en opdrachten, briefpapier etc. maar zeker ook in jaarstukken, salarisafrekeningen en belastingaangiftes.
Geen nieuw nummer komt er bij omzetting van BV in NV, of omzetting van inschrijving i.o. in NV / BV ingevolge oprichting, of een aandelenoverdracht.
Alleen dus in geval van een volledige bedrijfsoverdracht.

Beleidsregel uitbetaling derdengelden

Sinds 1 januari 2008 bestaat voor notarissen een beleidsregel, die de uitbetaling van derdengelden aan anderen dan partijen beperkt.
Uitgezonderd van het verbod zijn makelaarscourtage, taxatienota´s en facturen van hypotheekbemiddelaars, die wel mogen worden voldaan.
Er zijn echter wel beperkingen van toepassing.
Zo mag de nota van de hypotheekbemiddelaar rechtstreeks via de afrekening van de notaris worden geïncasseerd als het bedrag daarvan € 2.600 excl. BTW of minder is; boven dat bedrag is dat alleen toegestaan als het bedrag niet meer is dan 1,5 % van de geleende som.
Voor de beoordeling van deze bedragen dient de door de geldverstrekker ingehouden afsluitprovisie in mindering te worden gebracht.
Voorbeeld:
Met betrekking tot een lening van € 300.000 mag een tussenpersoon een nota van maximaal € 4.500 (1,5 %) ter verrekening / betaling indienen bij de notaris.
Als de bank echter zelf € 1.500 (0,5%) afsluitprovisie op de hoofdsom inhoudt daalt het maximaal toelaatbaar bedrag van de nota van de tussenpersoon naar € 3.000.
De bemiddelaar kan natuurlijk voor het maximumbedrag een factuur schrijven ter incasso via de notaris en aanvullend rechtstreeks bij cliënten declareren.
Via de notaris mag echter niet meer dan 1,5 % van de geleende som worden geïncasseerd.
Trouwens is ook de omschrijving van de factuur van belang. De notaris mag niet meewerken aan incasso van door de tussenpersoon nog in de toekomst voor cliënten te verrichten diensten (onder de noemer: APK of iets dergelijks).

Op de toepassing van deze regel vindt controle plaats. Overschrijding wordt bestraft.
De Beroepsorganisatie van Notarissen heeft eind juli 2010 de uitleg en toepassing van de regel, die aan hevige kritiek van binnen en buiten blootgesteld was, nog eens bekrachtigd.
Men is hierover wel nog in overleg met de AFM.
Nieuwe, strengere regels worden niet uitgesloten.
Notariskantoor Moonen informeert partijen, waar nodig, telefonisch over deze aangelegenheid en laat in alle gevallen cliënten een terzake strekkende verklaring tekenen, ook wanneer de factuur van de tussenpersoon door de hoogte daarvan niet voor incasso vatbaar is.

Wetswijzigingen

Voor de goede orde willen wij wijzen op de volgende wijzigingen:

Gewijzigde wetgeving omtrent milieu-effect rapportage (MER) van kracht per 1 juli 2010 (met name onderscheid tussen beperkte en uitgebreide procedure).
Zie: www.infomil.nl / www.vrom.nl

Nieuwe wijziging Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) van kracht sinds 1 juli 2010 (vereenvoudiging procedure, ontheffingsbevoegdheid voor B&W i.p.v. GS).

Per 1 oktober 2010 treedt in werking de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waardoor een groot aantal verschillende vergunningen worden geïntegreerd in één omgevingsvergunning. Zie: www.omgevingsloket.nl / www.vrom.nl

Blij met deze Nieuwsbrief, maandelijks gratis service van "uw" notaris ?
Laat anderen daarin meedelen en wijs hen op de mogelijkheid tot gratis abonnement door middel van dit formulier.
Betaal ons met uw vertrouwen en goede referentie.