Nieuwsbrief September 2011

Geachte lezers, 

Vanaf september ontvangt u telkens halverwege de maand onze nieuwsbrief. Redactioneel komt dit beter uit dan op de eerste van de maand, ook qua inhoud en actualiteit.
Ditmaal is er een behoorlijke portie rechtspraak.
Binnenkort is het echter prinsjesdag, dus volgende keer wellicht wat meer civiel en fiscaal nieuws van de wetgever.

Veel leesplezier !

Een kort bericht van de werkvloer: Vanaf 1 september wordt op het notariskantoor ook tijdens de lunchpauze, dus tussen 12.30 en 13.30 uur, de telefoon aangenomen. Dit heeft zeker voor cliënten en relaties de nodige voordelen.

Notariskantoor Moonen.

Appartementsrechtspraak

In appartementenland wordt regelmatig geprocedeerd. Een aantal recente uitspraken, die interessant zijn:

Kantonrechter Middelburg 16 februari 2011

Een Vereniging van Eigenaren hanteerde gedurende vele jaren een andere verdeelsleutel voor het omslaan van de gemeenschappelijke kosten dan in de splitsingsakte en de individuele eigendomsaktes was weergegeven.
Het Bestuur van de VVE wilde dit met terugwerkende kracht recht zetten door naheffing en teruggaves.
De Kantonrechter vernietigde het besluit van het Bestuur vanwege strijd met redelijkheid en billijkheid.
De motivatie:

• Het Algemeen Splitsingsreglement staat afwijkende omslag toe mits daartoe een besluit is genomen. Dit wordt hier impliciet aanwezig geacht nu niemand heeft geprotesteerd en iedereen betaald.
• Naast verval door verjaring (3 jaar) was het door verhuizing, verkoop, overlijden en andere oorzaken niet meer helemaal te reconstrueren wie nog wat moest betalen of wat terug kreeg.
• Ook degenen die teveel betaald hebben krijgen niets terug, want dan zou iedereen daar weer voor opdraaien omdat er dan een tekort zou ontstaan.
• De exploitatierekeningen van de VVE zijn jaarlijks vastgesteld. Daarop kan niet meer worden terug gekomen.

Rechtbank Arnhem 25 mei 2011

Een voormalig eigenaar van enkele appartementswoningen krijgt jaren later pas de eindafrekeningen van de stookkosten. De Rechtbank oordeelt dat ondanks dat er nog geen sprake is van verjaring de rechten van de VVE zijn verwerkt. De eigenaar is onredelijk benadeeld nu hij de meerkosten niet meer kan doorberekenen aan vroegere huurders.

Rechtbank Haarlem 2011

Een van de appartementseigenaren heeft een beperking gekregen en wenst voorzieningen aangebracht te krijgen, zoals een traplift. Op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning verleent de Gemeente financiële bijstand. Het bestuur van de VVE besluit niet mee te werken aan het aanbrengen van de elektrische traplift.
De Rechtbank bepaalt dat de VVE haar toestemming tot het aanbrengen van een woonverziening in het kader van de Wmo, ook in gemeenschappelijk ruimtes, niet kan weigeren ook al beperkt dit de gebruiksmogelijkheden van de andere appartementseigenaren.
De Gemeente kan bestuursdwang toepassen of een dwangsom opleggen.
Algemeen wordt uitgegaan dat de VVE niet kan worden belast met de kosten van aanleg, onderhoud en reparatie van de voorziening.
In de afwegingen speelt de leeftijd van het gebouw en de technische mogelijkheden in het gebouw een rol.

Kantonrechter Amsterdam 24 mei 2011

Een afvoerleiding in dan wel door een appartementswoning is gemeenschappelijke eigendom. Onderhoud en reparatie daarvan komen voor rekening van de VVE, tenzij blijkt van schuld van de individuele eigenaar, zoals eigenmachtige wijziging of aantoonbaar zelf veroorzaakte verstopping.

Competentie van Kantonrechters verruimd

Per 1 juli 2011 heeft er een wetswijziging plaatsgevonden met betrekking tot de verschillende afdelingen civiele rechters in het kader van modernisering van de rechterlijke organisatie.
Binnen de huidige Rechtbanken bestaan de afdelingen Civiel (Rechtbank oude stijl) en Kanton (de kantonrechter). In eerste aanleg is de sector Civiel bevoegd van een geschil kennis te nemen tenzij de sector Kanton expliciet bevoegd is.
Deze bevoegdheid is door wetswijziging per 1 juli jl. gewijzigd.
Op veel plaatsen in de wet is de sector Kanton met zoveel woorden nadrukkelijk bevoegd verklaard. Soms is de bevoegdheid van de sector Kanton echter algemeen, zoals in zaken betreffende huur, arbeidsrecht, huurkoop en agentuurovereenkomsten.
Voor alle andere geldvorderingen bestond een maximum van een (totaal)belang van € 5.000, maar dat is nu gewijzigd in € 25.000. Inzake consumentenkrediet is dit zelfs opgetrokken naar € 40.000. Daaronder is de sector Kanton bevoegd. En wat betreft consumentenkoop is er thans zelfs een algemene bevoegdheid ingevoerd.

Trouwens de gerechtelijke landkaart van Nederland gaat er, waarschijnlijk per 1 januari 2012, anders uitzien. Er komen dan 4 ressorten (Amsterdam, Arnhem-Leeuwarden, Den Haag en ’s-Hertogenbosch) met 10 arrondissementen (2-3-2-3) en 32 zittingsplaatsen. Limburg wordt één arrondissement met Maastricht en Roermond als zittingsplaatsen en deel uitmakend van ressort ’s-Hertogenbosch.

Aanvulling op eerdere informatie

Eerder berichtten wij dat door een wijziging van de Woningwet sinds 1 juli 2011 gemeenten vergaande bevoegdheden hebben gekregen jegens Verenigingen van Eigenaren om bijvoorbeeld een vergadering van de VVE te beleggen en daarin het woord te voeren, voorstellen te doen voor het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan, het creëren van een reservefonds, en het laten uitvoeren van noodzakelijk onderhoud.
Gesteund door een gewone meerderheid van stemmen dient de gemeente dan wel, vervangende machtiging bij de kantonrechter aan te vragen.
Daaromtrent moet echter nog vermeld worden dat dit slechts geldt voor achterstandswijken waar sprake van een aanschrijvingswaardige situatie is of kan worden.

1-1-2012: 20 jaar Nieuw Burgerlijk Wetboek

Op 1 januari 1992 wijzigde het Burgerlijk Wetboek zeer ingrijpend. Inmiddels zijn we bijna 20 jaar verder. Wat vliegt de tijd. Maar daarmee kunnen ook rechten vervliegen.
Onder het oude recht konden door verjaring geen erfdienstbaarheden van overpad ontstaan als er geen voortdurende en zichtbare situatie was. Dit is onder nieuw recht veranderd met een verjaringstermijn van 20 jaar. Dat betekent dat in oude situaties waar geen recht door verjaring kon ontstaan, dat per 1 januari 2012 wel kan.
Een en ander is, gelet op de feitelijke omstandigheden, wel zeer situationeel gebonden. 2 recente uitspraken hierover:

Rechtbank Arnhem 16 maart 2011

Tussen 2 naast elkaar gelegen woningen ligt een gezamenlijke oprijlaan naar 2 achtergelegen garages. Geen van beide buren kan naar zijn garage zonder over de grond van de buren te gaan. Eén van de buren ontzegt de ander echter het overpad.
Ondanks dat volgens de rechtsleer er geen sprake is van voortdurendheid en zichtbaarheid wordt in deze situatie een uitzondering aanvaard en wordt er geacht een erfdienstbaarheid (over en weer) te zijn ontstaan.

Rechtbank Den Haag 13 april 2011

Naast een winkel is op grond van de Gemeente een parkeerterrein aangelegd, dat voornamelijk wordt gebruikt door bezoekers van de winkel en wordt onderhouden door de winkeleigenaar. Hij heeft ook vlaggen en andere voorzieningen met zijn naam erop aangebracht. De Gemeente wil de inrichting van het terrein veranderen, maar de winkeleigenaar claimt een erfdienstbaarheid door verjaring te hebben verkregen.
De Rechtbank wijst dit af want er is, nu het nog niet 1 januari 2012 is, geen sprake van voortdurendheid en zichtbaarheid volgens de rechtsleer.
Er is geen afbakening geweest door een slagboom of een poort en de verharding van het terrein is oorspronkelijk aangelegd door de Gemeente.

Voorhuwelijks bezit

Hoge Raad 25 februari 2011: Uitleg van huwelijkse voorwaarden

In huwelijkse voorwaarden is wel eens opgenomen de bepaling dat een specifieke door één van de echtelieden vóór het huwelijk in eigendom verkregen woonhuis privé-eigendom blijft van de desbetreffende echtgenoot en niet in enige verrekening wordt betrokken.
De Hoge Raad heeft beslist dat dan ook de hypothecaire lening, die is aangegaan ter financiering van de aanschaf van de woning, een privé-schuld van die echtgenoot is.
Wat nu echter als die financiering tijdens huwelijk is vervangen door een andere, waarbij bijvoorbeeld ook een bedrag is geleend voor onderhoud c.q. verbetering van die woning of voor de aanschaf van andere goederen?
Wat nu als de echtelieden het oorspronkelijke privé-huis hebben verkocht en een ander daarvoor in de plaats gekocht, maar dan op beide namen. Is de overwaarde uit het eerste huis dan nog privé?

Op dit punt is grote zorgvuldigheid geboden, om te beginnen bij het formuleren van de huwelijkse voorwaarden en later nog bij het toepassen in nieuwe situaties. Soms is het nodig de huwelijkse voorwaarden aan te passen.

Rechtbank Den Haag 28 april 2011

De man had voorhuwelijkse schulden verzwegen voor zijn echtgenote, met wie hij inmiddels in algehele gemeenschap van goederen was gehuwd. De desbetreffende schuldeisers willen zich verhalen op haar c.q. hun gezamenlijk vermogen.
De Rechtbank oordeelt dat nu de verzwijging vaststaat deze voorhuwelijkse schulden volledig voor rekening van de man komen. De schuldeisers worden hierdoor niet benadeeld nu zij bij het ontstaan van de schulden ook slechts verhaal hadden op het vermogen van de man.

Meerwaardeclausule leidt niet tot schenkbelasting

Hof Den Bosch 20 januari 2011

Een moeder heeft bij verkoop aan één van haar kinderen bedongen dat bij doorverkoop van de woning een gedeelte van de meeropbrengst toekomt aan haar (andere) kinderen. Bij doorverkoop rekent de verkoper met zijn broers en zusters op gelijke basis de meeropbrengst af.
Het Hof oordeelt dat nu er oorspronkelijk verkocht is voor de vrije verkoopwaarde in het economisch verkeer, die meerwaardeclausule dus geen prijsdrukkend effect heeft gehad en de moeder dus niets heeft opgeofferd voor die clausule.
Nu er geen vermogensbenadeling (verarming) bij de moeder is, is er ook geen sprake van een schenking zodat de naheffingsaanslag schenkingsrecht ten onrechte door de Belastingdienst is opgelegd.
De rechter beoordeelt bovendien dat als er al een schenking ware geweest, die volgens de oude leer destijds bij de verkoop zou hebben plaatsgevonden en meteen toen had moeten worden gekapitaliseerd en belast.
Sedert 1 januari 2010 is echter in de Successiewet opgenomen dat een voorwaardelijke gift geacht wordt te zijn genoten bij het in vervulling gaan van de voorwaarde. De vraag is of een dergelijk derdenbeding in deze kwalificeert als een voorwaardelijke gift. Hierbij ligt wel enige vorm van misbruik op de loer.

Wijziging in omstandigheden leidt niet tot wijziging belastinglatenties

Rechtbank Den Bosch 31 mei 2011

Een onderneming wordt door één van de erfgenamen voortgezet en per datum overlijden gewaardeerd, rekening houdend met voortzetting van het bedrijf.
Deze waardering is uitgangspunt voor de erfrechtelijke vordering van de andere erfgenaam.
Door omstandigheden loopt het allemaal anders, wordt er niet voortgezet maar gestaakt, en valt de fiscale claim in de onderneming hoger uit. De oorspronkelijk beoogde voortzetter wil dit negatief effect ten laste van de gehele nalatenschap brengen, doch de andere erfgenaam bestrijdt dit met succes.
Na de peildatum plaatsgevonden feiten/omstandigheden hebben in beginsel geen invloed op de reeds gehanteerde waardebepaling.

Ook in geval van wijzigingen moet de adviseur proactief waarschuwen.

Rechtbank Utrecht 22 december 2010

Twee samenwonende partners kopen samen een huis met hypotheek en levensverzekering. Hun adviseur regelt de premiesplitsing ter voorkoming van heffing van successierecht.
De partners trouwen daarna in gemeenschap van goederen waardoor een levensverzekeringsuitkering in beginsel deels belast zou zijn.
De adviseur, die bekend is met het huwelijk, bespreekt dit niet met zijn cliënten, informeert niet naar hun huwelijksvermogensregime, laat staan dat hij wijst op de mogelijkheid van het (alsnog) opmaken van huwelijkse voorwaarden.
Eén van de echtgenoten overlijdt en de uitkering uit levensverzekering aan de langstlevende echtgenoot wordt deels belast met successierecht.
De Rechtbank beslist dat de adviseur aansprakelijk is voor de terzake geheven belasting als geleden schade. De adviseur is tekort geschoten in zijn zorgplicht.

Dat was het weer voor deze keer.
Bedankt voor uw aandacht.

Notariskantoor Moonen.